Вы здесь
Главная > #ЭКСКЛЮЗИВ > ЗА ЧЕЙ СЧЕТ БАНКЕТ, НЕПОНЯТНО

ЗА ЧЕЙ СЧЕТ БАНКЕТ, НЕПОНЯТНО

Обманутые дольщики доведены до отчаяния, и это проблема не экономическая, а политическая
Парламентские слушания «Новые законодательные механизмы финансирования жилищного строительства: цели, формы и условия реализации» провел председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Слушания организованы для поиска подходов к реализации поручения президента о поэтапном замещении долевого строительства проектным финансированием и иными формами банковского кредитования деятельности застройщиков. Принята модель банковского сопровождения жилищного строительства, предусмотренного законом 218-ФЗ о создании компенсационного фонда для защиты прав граждан – участников долевого строительства. Закон вступает в действие с 1 июля, но по факту его нормы уже наполняются соответствующими действиями.
Исполнители поручения президента возлагают большие надежды на эскроу-счет достаточно новый вид банковского продукта, похож на аккредитив при покупке недвижимости или банковскую ячейку, что создает гарантии сохранности средств до исполнения обязательств купли-продажи недвижимости. Для регулирования эскроу-счетов прописана норма статьи 860.7 Гражданского кодекса. Банк как эскроу-агент открывает плательщику-депоненту специальный счет для учета и блокирования денежных средств с целью передачи получателю-бенефициару в момент выполнения обязательств, предусмотренных трехсторонним договором.
В принципе, каждый, кому выпало счастье или, по вкусу, несчастье продавать-покупать квартиру, знаком с механизмом блокирования денег в банковской ячейке. В случае покупки нового жилья встает тот же вопрос, который оставил стране в наследство Мавроди.
Долевое строительство как инструмент доступного жилья проводил через думское большинство ЕР Георгий Боос именно как пирамиду, когда вновь вступивший вносит вклад в продолжение процесса строительства для тех, кого уже зажевала пирамида и он послушно ждет квартиру. Соратник по единству Мартин Шаккум вынул из пакета элемент аукционов предоставления земли под застройку, и Боос очень расстроился. Однако все это оказалось брызгами шторма в думском бокале по сравнению с тем, что выяснилось после нарастания снежного кома обмана дольщиков.
А выяснилось, что проблема дольщиков – не российская оплошка, а международная программа для зависимых стран аналогично микрофинансированию, валютной ипотеке, страховой медицине, накопительной пенсионной системе и многому другому, начиная с банков или фондового рынка, не связанных с реальной экономикой.
По одинаковым моделям в число реально обманутых запускают фальшивых дольщиков, вкладчиков, ипотечников, беженцев.
Таким образом, в России сложилась система строительства жилья с облигатным беспроцентным кредитованием застройщика будущим жильцом, который вполне может не дожить до результата. Выбор есть как три дороги, из плохого и совсем плохого: стройка может остановиться навеки или счастливо закончиться, но с голыми стенами в трещинах, рыхлым полом, вываливающимися окнами и прочими «недоделками». Борьба за права дольщиков стимулировала развитие другой формы обмана через продажи нежилых апартаментов без права постоянного проживания и инфраструктуры, но на 20% дешевле.
Фактически сферу строительства загнали в тупик порочного круга. Ситуация абсолютно обратная тому, что ставится в заслугу Рузвельту, как он выводил США из Великой депрессии через вложения в строительство, чтоб запустить экономику.
В России нет депрессии, тем более великой. Ситуация абсолютно искусственная. Однако выхода нет. Если забрать деньги у граждан на жилье и запереть в банке, хорошо не будет никому, кроме банка. Строить будет не на что. Однако и банки не особо стремятся выстроиться в очередь с эскроу наперевес, хотя судя по выступлениям представителей Банка России и Сбербанка, к внедрению новой системы активно и весьма грамотно готовятся.
В систему намерены допустить 66 банков. Среди прочего прозвучало предложение дать банкам права строительного контроля, как было в советское время. Однако скорее всего путь будет иной, Банк России заставит усилить контроль банков, чтоб не разрешали застройщикам покупать, например, цементные заводы. Странно, инфраструктура строительства входит в цену жилья, как и инфраструктура самого жилья.
За чей счет банкет, непонятно, если деньги граждан будут защищены и заперты, а государство денег не дает.
Надо сказать, Николаев провел мероприятие четко и компактно за час 45 минут. О фальшивых дольщиках, смешении инвестиционных покупок жилья и жизненно необходимых, цепочках посредников-субподрядчиков и неоправданных издержках в завышенной себестоимости строительства не говорили. Судя по яростному роению сразу после закрытия обсуждения, крупные застройщики, интересанты из числа депутатов и замминистра Минстроя Никита Стасишин пришли решать свои проблемы, а не дольщиков или тем более сакральный вопрос доступности жилья. Они же все висят на пирамидах.
Надо думать, у Николаева появилась еще одна головная боль вдобавок к тому, что уже есть по реестрам или притравке.
По словам Сергея Гордеева, президента группы компаний ПИК, обманутые дольщики доведены до отчаяния, вложили последние деньги. Это уже проблема не экономическая, а политическая. Занимают наш офис, хотя мы ни при чем, просто вызвались помочь региону.
Гордеев назвал предлагаемое решение крупнейшей стратегической структурной реформой в экономике. Однако он не увидел какого-то правильного освещения этой реформы. Отрасль очень инерционна, и принятое решение аукнется через два-три электоральных цикла.
Гордеев призвал не давать банкам слишком много полномочий перед застройщикам. Например, чтобы одни и те же деньги могли выдать два раза гражданам и застройщикам.
Описал печальный итог беготни строительной отрасли в порочном круге руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик. Из-за снижение спроса в малых городах индустриальное строительство падает. Если цена ниже 30 тыс. метр, застройщики уходят. Разрешений на строительство выдано в 2014 году на 76,4 млн квадратных метров, это больше рекорда ввода жилья. Продажи достаточно стабильны. Избыток предложения квартир на рынке 47 млн квадратных метров, запас на два года, что привело к переносу сроков ввода и числа банкротств. Перенос сроков растет, в среднем год – до трех лет. Динамика роста банкротств снижается. Доля крупных застройщиков выросла до четверти, мелких застройщиков выдавливает рынок. Цена уперлась в себестоимость и растет вместе с ней, маржа съелась. Ипотека растет в Московской и Ленинградской агломерации 7%, вся остальная Россия 0,5%. Ипотека спасает, но она выдавливает с рынка прямые продажи.
Кирилл Холопик предупредил, что с этими 47 млн надо что-то решать, они остановят строительство.
Для борьбы с излишками Николаев не нашел ничего лучшего, как поднимать платежеспособный спрос. Откуда возьмется спрос, если строительство и производство останавливается и растут банкротства, глава комитета не сказал.
Самое простое решение очевидно: пока не попилили Фонд национального благосостояния, выкупить пустующее жилье и раздать очередникам, разгрузив программы реноваций.
Говорить такое публично запрещено.
По словам Николаева, согласно поручению президента об искоренении обманутых дольщиков в течение трех лет переход от долевого строительства к иной модели будет осуществляться в три этапа, включая параллельное действие двух моделей. На рынке действует несколько крупных системообразующих застройщиков, поэтому быстрый переход невозможен. Правительству дадут право выделять системообразующих застройщиков в отдельную группу. Важно подойти сбалансированно, чтобы не допустить появление новых обманутых дольщиков.

Лев МОСКОВКИН

Добавить комментарий

Loading...
Top