Весенний скачок цен на недвижимость посеял панику среди тех, кто собирался приобрести жилье. Геополитическая обстановка, изменение курса доллара, а также ощутимое повышение процентной ставки по ипотечному кредитованию заставили многих задуматься: стоит ли сейчас приобретать жилье, или все же подождать выравнивания ситуации.
По данным сервиса Домклик, самое недорогое новое жилье в столице можно купить в районе Митино. Здесь средняя стоимость однокомнатной квартиры составила 5,7 миллиона рублей, самая дешевая столичная вторичка среди однокомнатных квартир – в Левобережном районе: однокомнатную квартиру можно приобрести за 6,3 миллиона рублей.
В целом же средняя цена новой однокомнатной квартиры в Москве – 13,7 миллиона рублей, на вторичном рынке – 11,7 миллионов. Средняя стоимость новой «двушки» по Москве – 19,1 миллиона рублей, вторички – 15,2 миллиона.
Аналитики центра IRN.ru отмечают рост цен на квартиры в «старой» Москве. В 2021 году Новая Москва и область показали быстрое подорожание самых дальних локаций с наименьшей ценой за квадратный метр. Весной 2022 года самые высокие темпы роста цен на жилье наблюдались на территориях, примыкающих к МКАД. Причем в Новомосковском округе цены повышались в пять раз быстрее, чем в Троицком. Такая же ситуация в ближнем Подмосковье в сравнении с дальним и средним. Самым востребованным типом жилья стал современный монолит-кирпич, таких домов достаточно много в прилегающих к МКАД районах.
Динамика цен обусловлена тем, что около 33% всех продавцов недвижимости сейчас покинули рынок на фоне высокого риска девальвации рубля. Остальные две трети игроков подняли цены. В то же время повысившиеся цены не носят виртуальный характер, они актуальны для тех, кто срочно нуждается в жилье. А конкретнее, для тех, кто взял ипотеку и пытается монетизировать кредиты, взятые по старым ставкам. Также действующий ценник актуален для инвесторов с живыми деньгами. Но как отмечают специалисты, эти два типа покупателей скоро иссякнут и спрос начнет резкое снижение.
Эксперты инвестиционной компании Garnet отмечают, что инвесторы стали проявлять повышенный интерес приобретению жилья в инвестиционных целях.
«Сложно сравнивать первые месяцы этого и прошлого года. В нынешнем году из-за событий, начавшихся в феврале, люди вытащили деньги из всех свои матрацев и вкладов, и направили на покупку квадратных метров. Это связано с тем, что именно недвижимость является, пожалуй, самым безопасным инструментом для сохранения средств», – отмечает руководитель инвестиционных проектов компании Garnet Екатерина Сивова. Однако она также отмечает, что высокая доходность инвестиционного жилья пока что не наблюдается.
«Московская правда» вместе с экспертами разбиралась, стоит ли сейчас покупать жилье тем, кто это запланировал, или стоит подождать спада цен.
Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич уверена, что в ближайшее время цены останутся в текущем диапазоне, поскольку застройщики постоянно получают поддержку в виде льгот при сдаче объектов или в виде проектного финансирования. Клиенты же получают новые ипотечные инструменты, в том числе ожидаемую льготную ипотеку под 9%.
«Если вы хотите приобрести жилье для улучшения своей жилплощади, действуйте, живите здесь и сейчас. Падения цен ждать крайне опрометчиво, так как если оно и произойдет, это будет временная мера за счет господдержки и распространяться она будет на конкретные объекты. В целом ситуацию определяет рынок, на который влияют все факторы – от геополитики до настроения в обществе», – считает эксперт.
Что касается прогнозов, в том числе и в области инвестиций, здесь Марина Лашкевич уверена, что они неуместны вплоть до окончания спецоперации на Украине.
«Текущие ставки по вкладам пока еще выгодны, поэтому инвесторов на рынке сейчас нет. Однако, ситуация динамичная, и она меняется с каждым днем», – заключила Лашкевич.
В то же время эксперт по финансовой грамотности и инвестор Денис Ивлев уверен, что в ближайшее время цены на недвижимость будут падать, и вызвано это тем, что сейчас рынок находится в ситуации высокого предложения и низкого спроса.
«Тем, кто собирается приобретать жилье, лучше подождать до 2023 года, если есть возможность. Кредиты станут доступнее, цены снизятся и, вероятнее всего, налоговые вычеты станут более привлекательные. Если купить жилье необходимо сейчас, то постарайтесь минимально использовать кредитные средства. И применяйте сделки через аккредитивы, сейчас много мошенников», – советует эксперт.
Оптимальным временем для покупки жилья эксперт считает лето 2023 года, когда высока вероятность нормализации цен и повышения доступности кредитов.
Риелтор и юрист Алиса Короткова, напротив, считает, что ажиотажное удорожание недвижимости уже прошло, и сейчас, по ее предположениям, ожидается только плановый рост цены, который наблюдался всегда. Некачественное жилье с плохой инфраструктурой, которое раньше покупалось за счет низкой цены, сейчас стоит значительно дороже, и этот фактор делает низкобюджетные проекты менее привлекательными.
«Цены на недвижимость – это не фондовая биржа, тут ждать нечего, они обычно стабильно растут, иногда быстрее, иногда медленнее. Единственное, чего стоит ждать – интересных предложений по ипотечным ставкам, которые всегда бывают у застройщиков и банков. Не всегда риелторы анонсируют льготные ставки по ипотеке, а они есть, – говорит Короткова. – Для покупки стоит рассматривать стабильных застройщиков и качественную отделку, поскольку удорожание стройматериалов может разочаровать покупателей на этапе самостоятельного ремонта. В договоре нужно обращать внимание на фиксацию цены за квадратный метр отделки, без возможности удорожания при колебаниях курса (я встречала такое условие у западного девелопера, строящего апартаменты в Санкт-Петербурге в 2021 году)».
Что касается инвестирования, эксперт уверена, что вкладывать деньги в недвижимость стоит всегда, поскольку этот актив обладает оптимальным соотношением риск/ликвидность/доходность. В то же время важно разграничивать инвестиционную составляющую и возможность получения пассивного дохода.
«Я бы очень осторожно прогнозировала арендный доход от жилой недвижимости, поскольку сейчас он упал в среднем на 30%. Но это, скорее, временная тенденция. Если рассматривать альтернативу жилью в качестве инвестиций, то это коммерческая недвижимость, которая дорожает в жилых комплексах со вводом каждой новой очереди жилья, и ее аренда востребована всегда; и загородная недвижимость, набирающая обороты с начала пандемии», – отмечает Короткова.
Несмотря на разные мнения экспертов, все они едины в одном – ситуация на рынке недвижимости неоднозначная, однако цены рано и ли поздно начнут снижение до реальных, а их повышение будет идти в привычном медленном темпе. Сейчас же покупать или инвестировать в недвижимость нужно особенно осторожно, реально оценивая свои финансовые возможности.
Сергей Мохарев.
Фото Наталии Бахаревой
