Цены на жилье будут расти

Об этом в ходе пресс-конференции в НСН предупредил россиян заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике, председатель Российского союза налогоплательщиков Артём Кирьянов.

Цены на жилую недвижимость, по его словам, будут расти, «вопрос заключается только в том, какой именно рост мы будем фиксировать»:

«Здесь играет роль не только решение регулятора (о повышении ключевой ставки. – С. И.), а ключевая ставка – это прямое указание банкам, что надо поднимать ставки по кредитам, в том числе и по ипотечным. Растут цены на стройматериалы, растут цены на импортные компоненты. Причем растут они уже сейчас, может быть, где-то и спекулятивно. Так, за последние месяцы выросли цены на «вторичку», которая давно не продавалась, но в какой-то момент и цены выросли, и продажи пошли. Цены на вторичном рынке подтягиваются к новостройкам, и это говорит о том, что значительное влияние на ситуацию оказывает психологический фактор: люди сегодня понимают, что инвестирование своих сбережений в доллары и евро, то есть токсичные для страны валюты, вызывает большие вопросы. Поэтому люди пытаются максимально себя обезопасить и делают вот такие «инвестиции в бетон». Есть ли у нас горизонты по строительству нового жилья? Ну, конечно, есть: так, 13 сентября было подписано постановление правительства по упрощению расселения людей из аварийного жилья. У нас есть программа по расселению из аварийного жилья, и под эту программу нужны стройки. Есть регионы, районы, поселения, где строительства вообще нет, а есть только «вторичка», и как хочешь, так и расселяй. Ускорение темпов расселения тоже станет определенным сигналом застройщикам».

С учетом того, что более 70% жилой недвижимости приобретается россиянами с использованием ипотечных кредитов, Артём Кирьянов отдельно остановился на том, какая ситуация складывается с ипотекой сейчас:

«По данным Банка России, за первое полугодие 2023 года выдано 820 тысяч ипотечных кредитов, это больше на 50% по сравнению с первым полугодием 2022 года. Общая сумма выданных кредитов больше 3 триллионов рублей. То есть по сумме тоже прибавка в 62%. Соответственно «портфель» ипотечных кредитов на балансах банков увеличился на 1,6 триллионов рублей за 6 месяцев 2023 года. Наибольшим спросом пользуются льготные ипотечные программы, семейная ипотека: это происходит во многом благодаря решению о расширении с начала 2023 года льготной ипотеки на семьи с двумя детьми до 18 лет. Ипотечное кредитование у нас и дальше будет поддерживаться государством в различных формах».

Хотя эта поддержка тоже должна быть взвешенной и сбалансированной, чтобы, руководствуясь благими намерениями, не надуть «ипотечный пузырь»… Видимо, купируя эти риски, ЦБ РФ объявил, что с 1 октября введет новые ограничения по ипотеке: банки обяжут применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. В свою очередь Минфин не исключает возможности поднятия первоначального взноса по ипотеке до 20%.

Как отметил второй участник пресс-конференции, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, ситуация на рынке недвижимости сейчас определяется двумя факторами – условиями ипотеки и инфляцией:

«Инфляция сейчас разгоняет спрос на рынке и подталкивает часть людей, сохраняя свои сбережения, вкладывать их в конкретный продукт потребления, в том числе и жилье. Понятно, что на фоне высокой ипотечной ставки (на сегодняшний момент, по крайней мере, на вторичном рынке) инвестиционных сделок немного, а в основном это обычные потребительские сделки. Еще один фактор, оказывающий влияние на ситуацию на рынке, это объемы спроса и предложения и существенный рост предложений в сегменте новостроек. Хочу напомнить, что 2023 году предшествовал достаточно непростой период пандемии, в течение которого ипотечная ставка по новостройкам была очень низкая по сравнению со вторичным рынком: разница составляла от 30% до 50%. Естественно, это привело к тому, что пропорции соотношения совершаемых сделок изменились в пользу первичного рынка. То есть первичный рынок по сделкам в 2022 году составил почти 50% из всех совершаемых сделок. При том, что всегда эта пропорция была одна треть к двум третям. То есть на вторичный рынок приходилось 70% сделок. Такой перекос произошел, потому что на вторичном рынке предоставлялись кредиты по обычной рыночной ставке, а на первичном – по нерыночной, достаточно либеральной ставке. И поэтому практически все объекты с хорошими потребительскими свойствами и коротким сроком ввода в эксплуатацию в пандемию были выкуплены, и застройщики достаточно хорошо весь этот период пандемии прошли. Но на фоне того, что темпы роста цен на первичном рынке в связи с ростом спроса были более быстрыми по сравнению со вторичным рынком, этот перекос начал изменяться в пользу вторичного рынка, как только ставки по ипотеке с мая прошлого года вернулись в нормальное рыночное состояние».

По его словам, ситуация начала существенно меняться к концу 2022 года:

«Люди, понимая, что на первичном рынке цены были разогнаны достаточно сильно застройщиками, начали делать выбор в пользу вторичного рынка. И фактически уже в декабре 2022 года соотношение совершаемых сделок на рынке жилья изменилось в пользу вторичного рынка: сначала 55%, а потом уже и ближе к 70% сделок начало совершаться на вторичном рынке. И такая динамика сохраняется по сей день, но понятно, что те события, которые произошли в июле-августе, а именно увеличение ключевой ставки, привели к тому, что опять тренды в спросе начали меняться. Это происходит потому, что ипотечная ставка после вот этих двух изменений ключевой практически приблизилась к 14% по вновь выдаваемым кредитам. Ну и, естественно, возник период небольшого ажиотажного всплеска интереса к покупке жилья. Причем как на вторичном, так и на первичном рынках. Это связано с тем, что после увеличения ключевой ставки банки не сразу увеличивают ипотечную ставку, заявляя, что они сохраняют для заемщиков прежнюю ставку, по которой были согласованы и одобрены ипотечные кредиты».

Но этот временный ажиотаж, вызвавший всплеск спроса, по прогнозу Константина Апрелева, до конца сентября закончится, и рынок стабилизируется при условии, что ЦБ РФ в очередной раз не изменит ключевую ставку.

Сергей Ишков.

Фото В. Новикова / пресс-служба мэра и правительства Москвы