Прошлый год принес немало испытаний для рынка недвижимости, и в частности для индивидуального жилищного строительства: отмена льготной ипотеки, повышение ключевой ставки до 21%, рост цен и, как следствие, – снижение спроса. «Московская правда» разбиралась вместе с экспертами, стоит ли покупать коттедж в 2025 году и какие виды загородной недвижимости могут сейчас приносить доход.
Если в начале прошлого года доля кредитов на строительство частных домов достигала 14,8%, то к октябрю она снизилась до 10%. Это привело к тому, что многие потенциальные покупатели предпочли разместить сбережения на депозитах под высокий процент вместо инвестирования в строительство. В свою очередь это поспособствовало существенному охлаждению рынка и накоплению непроданных объектов у застройщиков. О том, какие коммерческие виды недвижимости стоит рассмотреть в качестве выгодной инвестиции в 2025 году, рассказал основатель компании «Тоннэкс Груп» Василий Лавров.
Цели и средства
Василий Лавров предостерегает от так называемых спонтанных покупок недвижимости.
– Любые покупки, особенно импульсные, например булочка с кофе – это про подумать, что будет потом, после того, как булочка съедена и кофе выпит. Однако от булочки и кофе финансовые последствия не столь значительны, как после покупки целого коттеджа, – отмечает эксперт.
Прежде чем принять решение о покупке коттеджа, он советует задать себе несколько вопросов.
Во-первых, нужен ли он? Чаще всего, подумав, человек отвечает: да, нужен. Тогда переходим к следующему шагу.
Во-вторых, для чего он нужен? Варианты: вложиться, чтобы деньги сберечь, «запарковать» их; купить, чтобы было что оставить в наследство; приобрести, чтобы было куда выехать на выходные или на лето или привезти компанию друзей. А ведь кроме этих, очевидных, вариантов есть и другие, менее очевидные, но, возможно, более прибыльные. Например, купить ГАБ (готовый арендный бизнес) в коттедж-отеле. Это объект в загородном гостиничном комплексе, состоящем из отдельных домов, где все они – под сдачу и где есть управляющая компания, следящая за тем, чтобы баня была натоплена, бассейн – вычищен и наполнен, территория – убрана и чтобы инфраструктура была в рабочем состоянии.
Далее, в-третьих, где покупать? В недвижимости действуют несколько критериев стоимости: природа, инфраструктура, транспортная доступность, соседи. Все их нужно учесть, чтобы впоследствии не пожалеть о приобретении.
Следующий вопрос: что покупать? Если вам нужно жилье – покупайте землю рядом с городом и постройте себе дом. Это будет недорого относительно рынка и, как говорится, на века. Если стоимость для вас – не главный критерий и хочется побыстрее – поищите хороший готовый объект. Но продают их мало и стоят они дорого.
Вложения и доходы
Туристический поток внутри страны растет активными темпами, и теперь новый тренд рынка – строительство гостиничного фонда для внутреннего туризма, загородного прежде всего. В 2024 году в России открылось более 80 новых качественных гостиниц и апарт-отелей. Прирост нового номерного фонда составил 9000 номеров, что превышает показатель 2023 года на 6%.
– Дефицит – более миллиона юнитов на страну, объем спроса велик, объем рынка строительства – более 5 триллионов рублей. Вкладываться можно и нужно как в саму недвижимость – в юниты, апартаменты и гостевые дома, так и в производные инструменты, ценные бумаги этого бизнеса, – считает Василий Лавров.
По его словам, рентная доходность может составлять 10 – 15% годовых, а прибыль от перепродажи юнита или ценных бумаг – и все 50 – 100%.
– Входной чек в гостевой доходный дом в коттедж-отеле обойдется в 6 – 15 млн рублей, а в ценные бумаги такого бизнеса можно войти от нескольких сотен тысяч, – уточняет эксперт.
По мнению Лаврова, если у человека есть возможность получить льготную ипотеку и он выбирает коммерческую недвижимость в качестве доходной инвестиции, стоит рассмотреть коттедж-отели.
– Это то же самое, что коттеджный поселок, но в нем очень развитая инфраструктура для отдыха – бассейны, бани, конференц-залы, аттракционы и прочее, и все дома предназначены для сдачи в аренду, – поясняет он.
Пока таких проектов в Московском регионе не очень много, но отмечается серьезный тренд, и он нарастает.
– Купив в ипотеку в среднем за 6 – 15 миллионов рублей гостевой дом, можно получить рентный доход в 10 – 15%. То есть в этом случае не только отбиваются платежи по льготной ипотеке, но и получается хороший доход, – отмечает Лавров. – И что немаловажно, через год работы доходный дом может подорожать более чем в два раза. То есть при желании ГАБ можно продать и получить больше 100% годовых.
Расходы и риски
Следует учитывать, что покупка коттеджа – это единовременный платеж, но будут еще и регулярные дополнительные траты – на содержание, клининг, оплату работы агента и тому подобное. И с этой точки зрения приобретение недвижимости в коттедж-отеле выгоднее, чем в коттеджном или тем более обычном поселке.
– Если купить отдельный коттедж и сдавать его в долгосрочную или краткосрочную аренду, это, конечно выгоднее, чем сдавать квартиру. Но много на этом все равно не заработаешь. Упомянутые траты съедят бОльшую часть дохода. Что касается коттедж-отелей (их пока довольно мало, десяток компаний занимаются, зато и конкуренция маленькая) – то если там нормальная, вменяемая сервисная (она же управляющая) компания, то все хлопоты по содержанию недвижимости, уходу за ней, привлечению гостей, проведению всей деятельности берет на себя компания, и если объект пользуется спросом, то заработки отбивают траты, – объясняет Василий Лавров.
Потенциальных покупателей коттеджей под сдачу порой останавливает опасение, что гости могут нанести ущерб дому, что-нибудь сломать, испортить и доходы от аренды съедят расходы на ремонт и наведение порядка. Недавний случай, когда подростки буквально разнесли арендованный элитный коттедж в Мытищах, – подтверждение того, что эти опасения вполне обоснованы. Хозяева коттеджа сдали его на два дня за 190 тысяч рублей, а нанесенный ущерб оценили в почти 600 тысяч. Так стоит ли овчинка выделки? И что можно предпринять, чтобы обезопасить себя от таких случаев?
– Конечно, стопроцентной защиты от подобных ситуаций нет, как бы ни был составлен договор, потому что это человеческий фактор, – рассказывает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. – Хочу сказать, что хозяева коттеджа сделали вывод из случившегося и теперь всегда уточняют возраст и количество человек, перед тем как подтвердить бронирование. Но, к сожалению, это тоже не гарантия.
Чтобы снизить риски, по мнению эксперта, необходимо, во-первых, всегда составлять договор с указанием паспортных данных нанимателя, чтобы в случае возникновения проблем хотя бы знать, на кого подавать иск в суд. Во-вторых, к договору должна прилагаться полная опись имущества и в каком оно находится состоянии — лучше даже с приложением фотографий. Этот момент дисциплинирует.
– Также стоит брать депозит за сохранность имущества, даже если вы сдаете жилье на одни сутки, – добавляет Полина Гусятникова. – Сумму депозита, как правило, устанавливает сам хозяин, обычно она равна одному или нескольким дням найма. Люди, конечно же, хотят получить назад свои деньги, поэтому не наносят ущерба хотя бы сознательно.
Еще один момент: лучше сдавать жилье через специальные сервисы. Да, они берут комиссию, но также предоставляют страховку на случай, если гости нанесут ущерб. В любом случае, если жилью будет нанесен ущерб, решать вопрос хоть с нанимателями, хоть со страховой придется достаточно долго: сбор документов, доказательств, рассмотрение и так далее. Это может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
– Поэтому, как правило, в жилье, которое предназначено для найма, не стоит покупать очень дорогую мебель, технику и предметы интерьера, чтобы сумма депозита могла покрыть нанесенный ущерб, – отмечает эксперт.
Последнее, чаще всего, не касается домов в коттедж-отелях. Все-таки туда обычно люди приезжают за комфортом. Но разумное соотношение цены и качества при оформлении и дизайне дома и в этом случае стоит соблюдать. И, к слову, ситуации, подобной той, что произошла в Мытищах, в коттедж-отеле, скорее всего, просто не допустили бы.
Иллюстрация создана YaGPT
