Снижение ключевой ставки ничего не изменило к лучшему на рынке ипотеки

Такое мнение в ходе пресс-конференции в НСН высказал основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Свидетельством этому, по его словам, является снижение объемов выдачи ипотеки:

«По данным Росреестра, по Москве в июле 2026 года по отношению к июлю 2025 года объемы выдачи всей ипотеки сократились на 20%. Понятно, что ипотека не является сейчас инструментом поддержки, так как ставка по ней является заградительной. От 65% до 80% от всей этой ипотеки – это льготная ипотека. Но «срез», который делает Центробанк и «ДОМ.РФ» для анализа, к сожалению, не содержит объективной статистики о том, каков сейчас объем досрочного погашения, в отношении каких ипотечных сделок это досрочное погашение происходит. Непонятно, как сейчас сокращается средний период ипотеки, а сейчас он точно сокращается. Я хочу сказать, что сейчас ипотека зачастую используется для сопровождения сделок альтернативы, когда люди продают какое-то свое жилье и покупают то, что лучше удовлетворяет их жилищные потребности».

Как пояснил Константин Апрелев, рост, отмечаемый на вторичном рынке, объясняется двумя основными причинами:

«Во-первых, тем, что поменять жилье, сохраняя возможность его использования, позволяет только вторичный рынок, так как на первичном рынке, даже если вы продали свою вторичку, вы еще вынуждены снимать квартиру, ожидая, когда новое жилье достроят. А когда это произойдет, непонятно. Во-вторых, вторичный рынок потребности населения удовлетворяет на порядок лучше, так как значительное количество квартир на нем уже с ремонтом и такой потребности глобально вкладываться в ремонт там нет. Кстати, на первичном рынке квартиры с ремонтом сейчас в сегменте экономкласса повышенной комфортности пользуются повышенным спросом, потому что люди понимают, что, купив жилье без ремонта, они потратят денег гораздо больше. В сегменте бизнес-класса люди предпочитают делать ремонт под себя. В регионах застройщики в сегменте экономкласса стали в 2 - 3 чаще продавать квартиры с ремонтом, несмотря на то, что они дороже, чем без ремонта. И это несмотря на то, что застройщики в целом в 3 раза уменьшили объем квартир, которые они продают с ремонтом».

Но все-таки, по его мнению, снижение ключевой ставки может оказать благотворное влияние на рынок недвижимости:

«Мы видим, что на депозитах ставка стала низкой, и люди, понимая, что она и дальше будет так же медленно снижаться, понимая, что они уже не получают тех доходов, которые можно сопоставить с ростом цен, начинают задумываться о том, что скоро на рынке начнется период, в который ставка по депозиту уже не будет перекрывать тот рост цен, который наметился на рынке жилья. И они, естественно, начнут действовать на опережение. То есть они начнут использовать свои накопления на депозитах для улучшения своих жилищных условий и брать ипотеку на сопровождение альтернативных обменных сделок. Они будут покупать жилье в ипотеку, а потом досрочно закрывать ее за счет продажи своей собственной квартиры».

Как отметил Константин Апрелев, сейчас ситуация на первичном рынке не изменяется к лучшему, потому что даже в льготной ипотеке люди перестали справляться с первым взносом:

«Это главное ограничение на первичке. Вторая история связана с тем, что цены на недвижимость в новостройках (в том числе и в регионах) выросли так, что люди не могут вписаться в тот лимит (6- и 12-миллионный), который существует по регионам по покупке квартиры. Из-за этого они вынуждены добирать рыночным ипотечным кредитом, а это им уже не позволяет в полной мере справляться. Вот это два основных рыночных ограничения по льготной ипотеке, которые привели к ее сокращению, несмотря на то, что ставка вроде бы низкая».

Негативно на первичном рынке, по его мнению, сказывается и отсутствие четких гарантий застройщика по срокам введения в эксплуатацию жилья:

«Я прогнозирую, что с высокой вероятностью в конце этого года правительство введет задним числом мораторий на штрафы на застройщиков за срыв сроков введения в эксплуатацию. То есть первичный рынок становится все менее и менее привлекательным с точки зрения инвестиций и с точки зрения реального потребительского интереса. Раньше застройщики говорили: «Покупайте сегодня, так как завтра будет дороже». Сейчас этот ключевой принцип превратился в миф, и на сегодняшний день после ввода жилья в эксплуатацию цены на него на вторичном рынке падают на 15 - 20%. При этом конкуренция вторичного рыка с новостройками такова, что на нем для покупателей есть квартиры от тех же самых застройщиков с отделкой и мебелью, которые стоят дешевле на 10 - 15%, чем то жилье, которое застройщик еще не построил и не факт, что ближайшие год-два построит. Вот эта проблема носит глобальный характер».

Как заявил Константин Апрелев, сейчас цены на новостройки взвинчены из-за льготной ипотеки:

«Когда 80 - 90% спроса на новостройки обеспечены льготной ипотекой, это меняет характер спроса на рынке, и здесь нужно что-то менять. С моей точки зрения, рецепт очень простой. Даже снижение еще на 3 - 4% ключевой ставки не приведет к возврату спроса на рынок новостроек, потому что сам способ финансирования строительства (со стопроцентной оплатой на эскроу-счета со стороны дольщиков и бесконечным периодом ожидания завершения строительства) полностью дискредитировал этот рынок. На этом рынке нужны очень быстрые решения для того, чтобы вернуть хотя бы какой-то спрос. Давно понятно, что нужно отказываться от стопроцентного наполнения эскроу-счета. Совершенно достаточно, чтобы дольщик фиксировал свои намерения приобрести недвижимость 10 - 20% внесением денежных средств в качестве задатка, который в случае отказа человек терял бы. Вся остальная оплата на эскроу-счета должна поступать после того, как застройщик завершит строительство жилья и передаст объект. Когда ипотечный заемщик покупает строящееся жилье и платит ипотеку, а сроки строительства не определены, получается очень интересная «картина мира». Спрашивается, а за что он платит? Он получил какие-то потребительские преимущества? Он начал пользоваться этим товаром? Весь рынок мирового кредитования заключается в том, что человек платит кредит за то, что он начинает чем-то пользоваться раньше, чем эти деньги он сам смог накопить. А в нашем случае он и пользоваться не может, и платит, и всё равно не получает никакой инвестиционной прибыли, потому что цена на эту недвижимость будет ниже, чем он ее купил. Вот это главный коллапс системы новостроек!»

От существующей системы финансирования строительства выгоду, по его мнению, получают только банки, которые по нулевой ставке получают деньги из бюджета и от граждан на эскроу-счет, и чем дольше эти деньги находятся у банка на эскроу-счете и чем дольше ведется строительство, тем выгоднее это банку.

Сергей Ишков.

Фото мобильного репортера агентства «Москва»