Об этом в ходе пресс-конференции в НСН заявил вице-президент «Российской гильдии риелторов» Константин Апрелев.
Центробанк третий раз подряд снизил ключевую ставку, и сейчас она составляет 17% годовых. Однако, судя по оценкам экспертов, последствия этого решения ЦБ для рынка жилой недвижимости не приведут к каким-то революционным позитивным изменениям.
Как пояснил Константин Апрелев, после отмены льготной ипотеки, которая не была направлена на определенные льготные категории населения (это была так называемая ипотека на новостройки «без адреса») с 1 июля прошлого года, платежеспособный спрос резко снизился:
«На сегодняшний день, по сути, только семейная ипотека плюс полярная, дальневосточная и сельская каким-то образом закрывают спрос на этом рынке (на первичном рынке жилой недвижимости. – С. И.). Но это обеспечивает примерно двукратное сокращение объема спроса. На фоне этого двукратного сокращения объема спроса на рынке новостроек, естественно, у застройщиков очень непростая ситуация. Напомню, что именно льготная ипотека позволила застройщикам «раскачать» рынок и спрос таким образом, что цены на строящееся жилье, которое будет построено через 2 – 3 года на 15 – 20% (а в некоторых случаях и на 30%), выше, чем жилье, построенное теми же застройщиками год, два или три назад. Это, конечно, нонсенс, который не отражает реального состояния рынка. Доходность всегда связана с рисками, а в этой ситуации получается, что купить готовое жилье на вторичном рынке можно дешевле на 20 – 30% (да еще с отделкой, с мебелью, причем от того же самого застройщика, на той же самой площадке). Это демотивирует покупку жилья у застройщика».
В этой непростой ситуации застройщики, как рассказал Константин Апрелев, используют финансовый прием, когда застройщик сам «оценивает стоимость своих акций», ведь, по сути, продажа квадратных метров – это попытка самостоятельно определять их цену без участия в этом каких-либо биржевых рыночных механизмов:
«То есть, по сути, «ценная бумага» – стоимость квадратного метра – застройщиком самостоятельно и произвольно позиционируется. Естественно, главная мотивация покупки квадратных метров у застройщика на сегодняшний день следующая: «Покупайте сегодня, а то завтра будет дороже». И поэтому все застройщики сейчас продолжают на полпроцента (кто-то чуть больше, кто-то чуть меньше) ежемесячно позиционировать рост цен. При этом, если посмотреть на аналитические показатели большинства экспертов, работающих в агрегаторах и в Центробанке, мы увидим, что прирост стоимости реальных сделок совершенно не соответствует заявляемым ценам (ценам в публичном предложении)».
Но этот аргумент (т. е. «покупайте сегодня, а то завтра будет дороже»), по его словам, уже перестал работать для большинства покупателей, потому что они видят, что на сегодняшний день при покупке новостройки и после ввода дома в эксплуатацию цена на квартиру, если вы потом захотите продать ее на вторичном рынке, снижается на 10 – 20%:
«По сути, мы имеем здесь «синдром» автомобильного рынка, когда вы купили новую автомашину, выехали за ворота автосалона, и ее цена уже снижается на 15 – 20% на вторичном рынке. То же самое сейчас происходит с жилой недвижимостью».
На демотивацию покупки жилья у застройщика на сегодняшний день, по мнению Константина Апрелева, работает и отсутствие гарантии того, что строительство объекта будет завершено в срок:
«Это связано с тем, что сейчас правительство РФ имеет законодательно закрепленное право переносить срок ввода в эксплуатацию определенных многоквартирных многоэтажных домов по обращениям застройщика на срок, который каждый раз определяется в этом праве».
На сегодняшний день, как уточнил Константин Апрелев, большая часть строек может без выплаты штрафных санкций по отношению к дольщикам срок ввода объекта в эксплуатацию перенести до конца декабря текущего года. Естественно, по его словам, это не создает прозрачных гарантий для дольщиков: им не понятно, будет ли эта практика пролонгирования, переноса сроков строительства продолжена, потому что в течение трех последних лет правительство прибегает к таким инструментам.
Сергей Ишков.
Фото В. Новикова / пресс-служба мэра и правительства Москвы
