ЗАПУТАННЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Директор центра агропродовольственной политики РАНХиГС Наталья Шагайда и президент Российской ассоциации частных землемеров Валерий Алакоз собрали вопиющие материалы по земельным отношениям и разработали доклад «Земля для людей»: как уйти от хаоса в земельных отношениях?»
По замыслу авторов, должно быть разграничение всех участков и это должно быть государственное дело. Никто не должен нести ответственности за плохое регулирование.
В четверг доклад был представлен на обсуждение в Центре стратегических разработок Алексея Кудрина (ЦСР) на Воздвиженке, 10. Для этого проведен специальный круглый стол.
Очень жаль, что доклад не был представлен хотя бы неделей раньше, когда принимался во втором и третьем чтении закон, названный журналистами лесной амнистией. Председатель ответственного комитета ГД по природным ресурсам Николай Николаев практически всю весеннюю сессию посвятил наведению порядка в реестрах. Расхождения выявились чудовищные, однако чиновников все устраивало и приводить реестры в соответствие они не желали. В то же время с их подачи кто-то загодя готовился к лесной амнистии, хватая землю, что плохо лежит.
Закон шел тяжело под требования трех фракций отложить и доработать. Уговаривать депутатов в Думу срочно явился профильный зампред правительства Дмитрий Козак. Минэк Максим Орешкин проигнорировал, хотя по земле все вопросы к его министерству.
Плохой признак, и Наталья Шагайда подтвердила, что если решить проблему с землей, Минэк придумает что-то другое. От дискуссий по земельному вопросу остается впечатление искусственно созданных проблем с неуклонным нарастанием. По той же причине на круглый стол решили не приглашать чиновников, у них все хорошо и свою позицию они отстаивают в спорах, которые не способствуют решению вопроса.
Надо отметить, к Кудрину и его проектам в стране относятся настороженно. Однако в последние годы его Центр выдает адекватные исследования, которые недоступны органам внутреннего финансирования. Причина в общем одна и та же.
Авторы доклада обнаружили, что российская земля используется с крайне низкой отдачей – вместо того, чтобы быть источником и инструментом развития, она превратилась в барьер на пути роста и благосостояния граждан, муниципальных образований, регионов и страны в целом.
Владение и распоряжение землей – источник постоянной головной боли для всех вовлеченных лиц: граждан, бизнеса, государственных органов. Юридическая сторона вопроса характеризуется неизмеримым количеством правовых уловок и хитросплетений. Беспорядок в кадастре, земляном законодательстве и праве делают совершение любого по-настоящему законного действия невозможным – все участники, так или иначе, нарушают хоть один из бессчетного количества законов.
В итоге обсуждения пришли к выводу, что необходим единый мегаорган руководства земельной политикой. Естественно, нужна ответственность вплоть до уголовной для кадастровых инженеров. Участники дискуссии отмечали постоянную смену правил, неожиданное вменение неизвестных обременений, отсутствие интереса муниципалитетов к наведению порядка с землей.
Прозвучали и позитивные сообщения. В России каждый год примерно на миллион гектар увеличиваются посевные площади, и это не благодаря усилиям власти, а вопреки.
В докладе анализируются проблемы и вызовы в земельных отношениях. Владение этим активом приносит массу рисков и гражданам, и бизнесу. Земельный кадастр не выполняет ни одной из своих важнейших функций по защите прав на землю, обеспечению сбора земельных платежей, снабжению информацией для управления территорией, привлечению инвестиций для ее развития и повышения капитализации предприятий. Многочисленные земельные споры порождают социальную напряженность в обществе.
В ситуации с землями сельскохозяйственного назначения сохранены условия для концентрации земли в одних руках, покупки участков лицами, не заинтересованными в развитии сельхозбизнеса. Сохраняются нормы, позволяющие прекращать права пользования федеральной землей без оснований, предусмотренных Земельным кодексом РФ. А также нормы, позволяющие изменять категорию земель по инициативе собственника участка.
Из-за этих проблем наблюдается хаотическое развитие территорий, нарушение интересов правообладателей соседних участков, нагрузка на инфраструктуру, искажение цен на рынке участков для сельского хозяйства. Широкое использование продуктивных земель под строительство без учета их плодородия. В 2006 г. была снята норма ЗК РФ о возмещении потерь сельскохозяйственного производства, размер которых зависел от плодородия. Уже несколько лет обсуждается законопроект об отмене категорий земель. При этом никаких рыночных механизмов, которые урегулировали бы конфликт между сельским хозяйством и строительством с пользой для муниципальных бюджетов, не применяется, процедур и критериев принятия решений нет, зато есть барьеры получения информации и богатая почва для коррупции при смене назначения земель.
Земля в нашей стране так и не стала полноценным экономическим активом для граждан: абсолютное большинство участков все еще не имеет границ, признаваемых государством, что естественно затрудняет осуществление сделок; имеются ограничения в получении кредита под залог участка; местные бюджеты получают мало доходов от продажи или аренды государственной и муниципальной земли или от налогов на землю.
Менее половины участков, которые числятся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), имеют границы, установленные в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства. Из тех участков, которые числятся как ранее учтенные, сформированные до создания ГКН, около 67% не имеют границ, установленных в соответствии с требованиями земельного законодательства. Все эти участки ограничены в обороте.
До сих пор права на землю, находящейся в государственной собственности, фактически не разграничены между РФ, субъектами РФ и муниципалитетами, исключая земли промышленности и особо охраняемых территорий и объектов (доля неразграниченных 35 — 36%), а также лесного фонда (20%). При этом земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (основной резерв развития территорий) фактически не разграничены на 90% по данным 2015 года.
Муниципалитеты ограничены в получении средств от земельного налога: на их территории может быть много земли в федеральной собственности, изъятой из оборота, или федерацией установлены зоны, ограничивающие их развитие. На территории муниципалитета есть много участков, которые не числятся на кадастровом учете, площади участков могут быть не точны, а вид разрешенного использования установлен неверно. Все это предопределяет низкие налоговые поступления. Муниципальные образования мало заинтересованы в наведении порядка с учетом участков, так как это требует расходов, а прирост доходов может привести к сокращению трансфертов из вышестоящих бюджетов, за счет которых живет немало муниципалитетов.
Главный вывод: государство так и не создало систему гарантий прав на землю добросовестного приобретателя: любой из них может быть поставлен перед фактом, что его участок входит в зону, ограничивающую возможность пользования землей для цели ее приобретения и/или получения. Учтенные до 2000 года участки из-за введения новых правил исчезли с дежурной кадастровой карты. Собственники участков, оплатившие работы по межеванию, могут столкнуться с тем, что их участки ограничены в обороте из-за ненадлежащего описания их границ. А собственники участков, которые до 2008 года поставили участки на кадастровый учет в одном учреждении – кадастровой палате, но не зарегистрировали свои права на него в другом учреждении по регистрации прав, с 2018 года могут остаться без участка. Об этом добросовестный собственник узнает, когда приходит в органы регистрации, чтобы совершить сделку с участком.
Земельная политика превратилась в совокупность разнонаправленных ведомственных активностей. Для исправления ситуации нужна планомерная и целенаправленная работа в рамках долгосрочной стратегии управления земельным фондом страны и повышения доходов от земли. Начинать надо с совершенствования учетно-регистрационной системы.
Все правильно, а вот сделают ли вдруг правильно, если до сих все что можно делали наоборот.
Мы ведемся на агитки и не ведаем закопанного в красивые обещания вреда. Банки заинтересованы в залоге земли и обещают, что будут реанимировать заемщика до последнего. На деле выходят «Гроздья гнева» Джона Стейнбека. Похоже, участники обсуждения не в курсе природы Великой депрессии, в которой по разным оценкам погибло от дистрофии (голода) от трех до восьми миллионов населения США.
Лев МОСКОВКИН.

Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x