Как отметил в ходе пресс-конференции в НСН основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, адаптироваться к новой реальности рынок недвижимости вынудили последствия роста ключевой ставки и выпадение льготной ипотеки из госпрограмм субсидирования спроса.
Центробанк поднял ключевую ставку до 21% годовых. Это даже выше, чем в феврале 2022 года, когда она была на уровне 20%. Средневзвешенная ставка ипотечного кредита в России составляет 25,4%. На сегодняшний день ставки по ипотеке действительно можно назвать запредельными. По данным аналитиков, чтобы оплачивать ипотечный кредит по текущим рыночным ставкам за однокомнатную квартиру в новостройке в крупных российских городах, необходим ежемесячный доход от 111,3 до 346,4 тысячи рублей.
Константин Апрелев напомнил, что льготная ипотека была единственной ипотекой, которая не носила адресный характер, то есть ей могли воспользоваться все, и фокусировалась она именно на новостройках: «Сейчас осталась семейная ипотека, при этом ранее около 52–53% от общего объема сделок в сегменте новостроек приходилось на льготную ипотеку и около 45% приходилось на семейную ипотеку. Все остальное – это уже другие ипотеки. Конечно, если ушел такой сегмент, на который ранее приходилась половина от общего объема совершаемых сделок, то он не может восстановиться из воздуха, и понятно, что это в любом случае приведет к снижению общего объема совершаемых сделок».
Как отметил Константин Апрелев, очень плохо, что до сих пор нет объективной статистики: «Ни от «ДОМ.РФ», ни от Росреестра нет статистики по количеству совершаемых сделок, и это, конечно, вводит в заблуждение как профессиональных участников рынка, так и аналитиков. Какие-то расчетные показатели того, что ипотека значительно не сократилась, мне представляются не очень объективными. Нужно также посмотреть на конкретные цифры, сколько сделок было совершено в конкретном регионе по договорам ДДУ (договорам долевого участия. – С. И.). Этой статистики тоже нет. Поэтому сейчас говорить о том, в каком объеме сократилось количество сделок, невозможно».
Однако, по его словам, застройщики к этой ситуации подготовились: «То есть ими было создано достаточно большое количество программ: кто-то из них, например, запустил программу достаточно существенных скидок (до 25–30%) на уже построенные объекты. Конечно, остается непонятным, на какую величину этот застройщик до этого поднял цену, но в целом такие параметры снижения цен декларируются. С моей точки зрения, это очень разумная мера хотя бы потому, что семейную ипотеку на уже построенное жилье распространить нельзя. Она распространяется исключительно на строящееся жилье. И получается, что если сейчас внимательно проанализировать ситуацию и посмотреть, по каким ценам этот застройщик продавал на стадии котлована, на стадии высокой степени готовности, и по каким ценам он продает сейчас уже построенные объекты, то многие инвесторы будут удивлены, так как цены сейчас на готовое жилье в новостройках от многих застройщиков существенно ниже показателей цен на строящееся жилье (за год или за два до окончания строительства). Это свидетельствует о том, что у застройщиков нет завышенных ожиданий: им нужны деньги, так как у застройщиков растут издержки на проектное финансирование (эти затраты выросли практически в два раза), растут издержки на строительные материалы, растут издержки на рабочую силу. Вот эти все затраты, с одной стороны, при управлении проектами съедают доходность, а с другой стороны, отсутствие необходимых объемов продаж, безусловно, заставляет застройщиков предпринимать какие-то существенные изменения в своих программах. Это и взятие на себя на весь период строительства процентов по ипотеке, это и существенные скидки для тех, кто приходит с «живыми» деньгами либо с семейной ипотекой».
По мнению Константина Апрелева, все эти события влияют на ситуацию на рынке: тот потенциал, который был накоплен застройщиками (резерв доходности) в финансировании проектов будет постепенно таять, а это будет приводить к тому, что застройщики все больше будут конкурировать за покупателя.
Сергей Ишков.
Фото Александра Авилова / агентство «Москва»
