Вы здесь
Главная > #ЭКСКЛЮЗИВ > СТРОИШЬ ДОМ – ПОДУМАЙ, КАК В НЕМ ЛЮДИ ЖИТЬ БУДУТ!

СТРОИШЬ ДОМ – ПОДУМАЙ, КАК В НЕМ ЛЮДИ ЖИТЬ БУДУТ!

Киров Тимур Миронович, руководитель Группы компаний «Капитал Инвест».

Эпоха долевого строительства в России, можно сказать, закончилась: изменения, внесенные в Федеральный закон № 214-ФЗ, запрещают застройщикам напрямую привлекать средства граждан. Но что теперь делать человеку со средним достатком, для которого «долевка» была фактически единственным способом приобрести квартиру, пусть и с элементом риска? Вариант, на самом деле, есть: это закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), который скорее всего останется единственным законным инструментом по вложению средств на этапе строительства.

Говоря по-простому, ПИФ недвижимости – это такая своеобразная свинья-копилка, аккумулирующая средства, на которые впоследствии будет построен дом. В нее могут вкладываться как частные инвесторы (рядовые граждане), так и юридические лица. Деньги хранятся в банке, что гарантирует их сохранность и возврат. Компания, управляющая фондом, имеет ограниченные полномочия по освоению средств (допустимы лишь расходы, связанные со строительством объекта недвижимости плюс небольшой процент за услуги). Инструмент, судя по всему, пришелся по душе участникам рынка и частным инвесторам: за последние два года доля ПИФов недвижимости в общем пуле инвестфондов увеличилась с 32 до 47 процентов.

На первый взгляд, схема выглядит привлекательно, однако, как и в любом деле, есть нюансы. Например, такой: управляющая ПИФом компания – это, в первую очередь, профессионалы в управлении финансами, не обладающие полномочиями и компетенциями контролировать качество проектно-сметной документации и самого строительства. И уж совсем далеки они от того, чтобы рассматривать проект нового дома (или даже целого жилого комплекса) в контексте будущего управления им и комфортного проживания его жителей.

То есть, картина вырисовывается следующая: одна структура аккумулирует финансы и осуществляет контроль над их расходованием, другая занимается проектированием, и третья – строительством. Кто осуществляет при этом общее руководство проектом (и есть ли это руководство вообще) – решительно непонятно. А самое интересное, что результаты труда этих разрозненных структур достаются четвертой стороне – собственникам и управляющей организации, но их участие в разработке проекта почему-то не предусмотрено.

Интересный поворот, не правда ли? Но зачем, спросите вы, учитывать мнение управляющих компаний на этапе проектирования? И – чисто практический вопрос: как рядовому гражданину сориентироваться в многообразии инвестиционных предложений?

Чтобы не заниматься бесплодным теоретизированием, начнем разговор с примера: в Зеленограде есть два рядом стоящих дома. ИТП находится в одном из них, а система его регулировки – в другом. Вышло так, что эти дома оказались в обслуживании у конкурирующих управляющих компаний, и этот факт превратил жизнь его насельников в сущий ад: одна компания не позволяет сотрудникам другой добраться до системы коммуникаций. Итог: вот уже два года системы отопления и горячего водоснабжения этих домов разрегулированы. В квартирах жарко, когда нужно бы попрохладнее, и наоборот. Аналогичная ситуация и с горячей водой: на первых этажах она как кипяток, а выше – едва теплая…

Первый и главный: если б профессионалы в управлении жилой недвижимостью принимали участие в разработке проекта, они еще на этом этапе исключили бы возможность конфликта. Ведь ситуация, о которой мы рассказали – далеко не единичная: многие современные жилые комплексы строятся на общей инженерно-технической базе (запитываются от единого куста), и когда один из домов такого ЖК оказывается в управлении у другой управляющей компании, для его жителей могут наступить очень невеселые времена…

Мы, как управляющая компания, можем предложить следующее инновационное решение: в проект застройки необходимо сразу же закладывать принцип управления новым жилым комплексом. То есть, еще на этапе проектирования задуматься о том, как он будет эксплуатироваться. Нет возможности сделать все дома автономными? Тогда здания, связанные единой системой коммуникаций, должны выставляться на открытом конкурсе, который проводит местная власть, как один лот – без возможности дробления. П. 6 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» при определенных условиях это допускает.

На открытом конкурсе «соединить» несколько домов можно, однако если спустя некоторое время собственники отдельно взятого дома выберут на общем собрании другую УК – с этим ничего не поделаешь.

Поэтому сейчас сама жизнь диктует необходимость внесения изменений в Жилищный кодекс РФ: дома, объединенные общими системами коммуникаций, должны обслуживаться одной компанией. Это исключит саму возможность конфликтов. Да и общую систему должны обслуживать одни руки – так она будет работать лучше. У семи нянек дитя без глаза – помните такую пословицу?

Нужно предусматривать в проекте дома технические помещения, необходимые для его обслуживания – они всегда в дефиците. Где будут работать сотрудники управляющей компании? Где будут располагаться рабочие, их инвентарь? Предусмотрен ли склад под материалы? Во многих современных домах ничего этого нет, и такое положение вещей бьет по качеству управления этим домом.

К сожалению, большинство современных инвестиционно-строительных фондов считает своей единственной задачей контроль над освоением вложенных средств. Но при этом качество строительства, и уж тем более возможность нормального и бесконфликтного управления построенными объектами, фактически остаются «за кадром». Мы же в данном случае – сторонники комплексной стратегии.

Первое: компания, управляющая таким ПИФом, должна участвовать в оформлении исходно-разрешительной документации. А это, как вы понимаете, выстраивание конструктивного диалога с органами власти и всевозможными надзорными инстанциями.

Второе: она должна принимать участие в проектировании – как отдельных домов, так и жилых комплексов в целом. И, как уже говорилось ранее, необходимо учитывать при этом особенности будущего управления объектами недвижимости.

Третье: она обязана контролировать ход строительства – вплоть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. И, разумеется, при всем этом не забывать о контроле над освоением средств пайщиков.

Зададим себе вопрос – как покупателю сориентироваться среди внушительного количества предложений? Стоимость жилья зависит в том числе и от качества управления им. Т.е. исходить, в первую очередь, нужно из того, что в приобретенной квартире придется жить. Причем желательно – с комфортом и в безопасности, в чем предусмотреть проблемы способны специалисты – управленцы МКД в ПИФах. Поэтому я бы для управляющей ПИФом компании выделил две, на мой взгляд, самых важных компетенции. Во-первых, она должна иметь опыт управления инвестициями – тут без комментариев. Во-вторых, очень желателен опыт управления/ эксплуатации жилых домов – это, как мы уже говорили, позволит ей «заточить» проект под качественное управление в будущем, а также – профессионально контролировать ход строительства. То есть, выбирать нужно компанию, курирующую дом от и до, а не просто выполняющую роль казначея при проектировщиках и строителях.

Киров Тимур Миронович, руководитель Группы компаний «Капитал Инвест».

2 thoughts on “СТРОИШЬ ДОМ – ПОДУМАЙ, КАК В НЕМ ЛЮДИ ЖИТЬ БУДУТ!

Добавить комментарий

Loading...
Top