Эта публикация готовилась давно. Мы пытались разобраться в проблеме с помощью Департамента имущества Москвы, но, к сожалению, образовался заколдованный круг, разорвать который постараемся публикацией этой истории.
Представьте себе, у вас есть право собственности. Данное вам законами, как прошлыми, так и нынешними, зафиксированное в документах, на основании которых получен в Росреестре паспорт с кадастровым номером. Все, что вам нужно – это получить запись в паспорте о собственности. Это возможно только после технических уточнений. И вот эти уточнения чиновники Департамента имущества города Москвы согласовывать отказываются. Прибегая при этом к совершенно надуманным предлогам, а порой даже к намеренным манипуляциям.
Речь, разумеется, идет о праве на землю. Понятно, что в Москве она дорогая, что город тесно застроен, что любой клочок земли имеет большую ценность. Но, тем не менее, закон есть закон.
И вот этот закон был грубо нарушен – непонятно, по каким мотивам – чиновниками из Департамента имущества города Москвы.
– Нет никаких доказательств, что на этом участке вообще стоит какой-то дом! – вот что они заявили.
Впрочем, обо всем по порядку.
Следуя букве закона
На сайте Росреестра прописан порядок действий для тех, кто хочет оформить право на землю. Сначала надо выяснить, проведено ли межевание участка. Ответ на это дает выписка из Росреестра. Если межевание проведено, то вы получите план участка, если нет – надо будет обратиться к кадастровому инженеру и сделать такой план. Затем заплатить пошлину, обратиться в кадастровую палату и поставить участок на учет. В заключение регистрируем право собственности, и вуаля! Документы получены.
А что, если дом стоит уже давно? И участок под него был образован еще в советское время? А если он был образован и предоставлен, то признают ли это действующие законы?
Признают! Федеральным законом 218-ФЗ от 13.07.2015 г. (Ст. 69) признаются ранее учтенные объекты и ранее возникшие права. Статья 16 п. 2 189-ФЗ от 29.12.2004 г. гласит: «Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».
Жилищный кодекс был принят 1 марта 2005 года. Следовательно, все придомовые участки, образованные до этой знаменательной даты и имеющие кадастровый номер, переходят бесплатно… И далее по тексту закона.
Дом плюс пакет документов
Прекрасно. Есть дом по адресу: улица Зорге, 34. Построен в 1985 году, то есть до введения в действие ЖК РФ. В 2015 году собственники решили озаботиться оформлением прав на землю. Им удалось получить архивные документы об образовании участка и предоставлении ведомству, которое построило дом и владело им до приватизации 90-х годов. Это такая внушительная пачка документов – и решение исполкома Моссовета (так в те времена называлось правительство Москвы), и акт о предоставлении участка с масштабным планом территории, на котором четко обозначены границы участка, и разрешение на строительство данного дома.
Согласно этим документам, дом строился на участке площадью 0,4 га, который представляет собой прямоугольник. В одну из сторон врезался небольшой клин – территория школы №1251. Противоположная сторона ограничена улицей Зорге. По бокам проходят участки домов №32 и №36, первый был построен в 1967 году, второй – в 1963-м. И земля эта нужна дому «для эксплуатации» – то есть для размещения на ней парковок, детских площадок, насаждений и прочего.
Полученные документы председатель совета дома Вера Овсянникова отнесла в Росреестр и получила паспорт земельного участка с кадастровым номером. Для внесения в паспорт записи о праве собственности осталось только предоставить в кадастр межевой план, в котором те же границы земельного участка были бы указаны с большей точностью в соответствии с современными требованиями.
Вот тут и начались приключения.
Три ответа для собственника
Следующим этапом стал вызов кадастрового инженера. Но кадастровые фирмы, услышав, что речь идет об участке под многоквартирным домом в Москве, стали отказываться одна за другой. Вот если бы за городом: дачи, коттеджи – тогда «с дорогой душой».
Пришлось обзвонить несколько десятков фирм. В одной из них ознакомились с документами и решили, что тут дело чисто и ясно.
Провели уточнение границ участка в соответствии с современными требованиями – а они выше, чем сорок лет назад – и подготовили пакет документов для подачи в Росреестр. Осталось только согласовать границы с соседними участками, принадлежащими городу Москве. Это участок школы №1251 и улицы Зорге. В Департамент городского имущества были направлены акты согласования границ.
Каково же было удивление и собственников квартир, и кадастровой фирмы, когда 27 августа 2024 года из Департамента городского имущества за подписью заместителя начальника Управления обеспечения кадастрового учета и регистрации прав Игоря Мекени поступил отказ. В этом ответе Мекеня ссылается на то, что материалы не подтверждают прохождение границ указанного участка более 15 лет.
В вопросе уточнения границ есть три варианта, определенные Федеральным законом 218-ФЗ (ст. 43). Прежде всего, границы прописаны в документах о предоставлении права на участок. Если этого нет – надо ориентироваться на бумаги, полученные при образовании участка. Наконец, если в вышеупомянутых документах нет сведений о прохождении границ, то границами считаются те, которые фактически существуют на месте не менее 15 лет.
В нашем случае есть документы с границами участка, определенными при его образовании, – это та самая пачка бумаг из Главархива. Почему Игорь Мекеня не взял ее в расчет – непонятно.
Ну хорошо! Документы ему – не документы, Главархив – не Главархив. А что граничит с участком дома № 34? Это – огороженная забором территория школы, построенной еще в 50-е годы. Это улица Зорге – ей тоже уже полвека. Это территория соседних домов, которые были возведены на двадцать лет раньше.
Новое обращение в ДГИ и новый ответ – тот же Игорь Мекеня опять пишет: нет материалов, обосновывающих «прохождение границ участка более 15 лет».
Третье обращение и третий ответ, полученный в ноябре 2024 года. В нем Игорь Мекеня ссылается на то, что графические материалы не позволяют однозначно определить прохождение границ земельного участка и что «согласно материалам межевого плана, границы образуемого земельного участка не соответствуют границам утвержденного проекта межевания квартала».
Удивленные собственники записались на личный прием.
– Мы решили, что имеет место недопонимание, – объясняет Вера Овсянникова. – В ответах департамента фигурирует оборот «границы образуемого участка». Но он уже давно образован! Мы хотим его не образовать, а уточнить, это разные вещи.
Встреча на «высоком» уровне
На встречу от Управления обеспечения кадастрового учета и регистрации прав Департамента (ДГИ) пришли двое мужчин. Они не представились, фамилий и должностей своих не назвали. Уже после окончания разговора посетительницы получили карточку личного приема, в которой стояла фамилия заместителя руководителя Управления обеспечения кадастрового учета и регистрации прав Евгения Салихова. Был ли он на встрече «во плоти» – неизвестно. Второй же сохранил свое инкогнито.
Разговор получился весьма интересный, занимательный и показательный.
Для начала уважаемые чиновники с некоторой насмешкой поинтересовались: чем вы так заинтересовали Росреестр, что он вам зарегистрировал участок?
Слово «взятка» произнесено не было, но оно витало в воздухе.
К досаде мужчин, посетительницы не смутились, не стали объяснять, что не настолько богаты, чтобы подкупить чиновников федерального уровня – иначе жили бы не на улице Зорге, а, к примеру, на Рублёвке. А спокойно ответили: «Да потому, что у нас есть все нужные документы. Вот, пожалуйста, смотрите».
И развернули бумаги веером.
Скользнув взглядом по бумагам, чиновники протянули: «А-а-а, так это у вас стройгенплан…»
Для справки: стройгенплан – это документ, скопированный с масштабного плана участка, предоставленного Правительством города Москвы. Термин специфический, мало кому знакомый. 99 процентов посетителей должны были растеряться, спросить: «А что такое стройгенплан?». Тут им бы сразу заявили, что стройгенплан не является основанием для регистрации прав собственности. И разговор бы на этом был закончен.
Не выгорело. Вере Овсянниковой и ее спутнице термин был знаком. Это не стройгенплан, сказали они.
Собственно, начало разговора уже безнадежно. Сначала предположение, что документы из Росреестра получены незаконным образом, потом попытка выдать одни документы за другие. Но посетительницы еще не утратили веру в людей и продолжали надеяться на решение вопроса. Они также отказались от предложения образовать новый участок (зачем, он ведь уже образован, надо только уточнить).
Тогда представители управления погрузились в обсуждение мелочей. Причем если первый – предположительно, Евгений Салихов – был «добрым» следователем, то второй, безымянный – «злым». И если первый, казалось, шел на уступки: «А может, мы сможем тут уголок отрезать…», то второй изобретал все новые отговорки: «Будет конфликт с соседним домом!»
Эти мелочи очень быстро съели все предназначенное для визита время. И когда в кабинет стали ломиться следующие посетители и наши героини вынуждены были собраться на выход, безымянный чиновник поставил ехидную и очень жирную точку:
– Обращайтесь в суд, если хотите! – заявил он. И добавил: – И вообще, нет никаких доказательств того, что на этом участке стоит какой-то дом!
Тут можно было бы ответить как в известной юмористической сценке: «А чем вы докажете, что вы чиновник? Вы пришли с улицы и сели, а чиновника убили, труп в сейфе». Жаль, времени уже не было.
Редакция «Московской правды» отправила запрос в столичный Департамент имущества и стала ждать… Увы. 24 апреля в четвертый раз граждане терпеливо направили документы и получили четвертый необоснованный отказ. Опять сотрудники департамента не удержались от искажения фактов: участок, уже давно поставленный на кадастровый учет и существующий с 1982 года, обозначили как впервые образуемый.
Таким образом, прописали по своему ведомству. А значит, им и определять и площадь, и границы.
Впрочем, какое-то разнообразие наметилось. Предыдущие исполнители сменились новыми: Малиновский В. А., Стифеева А. С. Но суть осталось прежней: чиновники «не поняли», что на документах стоит 1982 год. А не 2025-й!
– Они подталкивают нас к тому, чтобы мы согласились на образование нового участка, – недоумевает Вера Овсянникова. – Но на каком основании мы будем отказываться от собственности, которая принадлежит нам?
Яна Маевская.
