Что стоит за стремительным ростом стоимости жилья?

Ответить на этот непростой, но очень злободневный вопрос попытались участники круглого стола «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития», организованного Комиссией Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам.

дом фонтан пруд погода весна лето отдых природа

 

Как сообщил основной докладчик, исполнительный директор аналитической компании СМПРО Евгений Высоцкий, знакомя участников круглого стола с результатами специально проведенного исследования, за последние 5 лет средняя цена жилья в РФ выросла более чем в 2,2 раза (с 60 тыс. 407 руб. за кв. метр в 2018 году до 132 тыс. 632 руб. за кв. метр в 2023 году). Особенно стремительно, по его словам, цена стала расти начиная с 2020 года:

«Беспрецедентный рост стоимости жилья, который происходит с начала 2020 года, ставит право россиян на доступное жилье под сомнение (ведь россияне также стремительно не богатели, и, как показывает исследование, 70% сделок на рынке недвижимости совершают с использованием заемных средств. – С. И.). Давайте посмотрим на динамику цен на жилье: с 2020 года можно констатировать, что доступность жилья снижается. При этом разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках достигла на сегодняшний день рекордных 44%».

Для сравнения: до 2016 года включительно стоимость 1 кв. метра на первичном рынке жилья была на 8 – 12 процентов ниже, чем на вторичном рынке, потом они подравнялись, и уже с 2017 – 2018 годов начался их рост. Такой опережающий рост цен на первичном рынке, по словам Евгения Высоцкого, «свидетельствует о нарастании проблем в секторе жилищного строительства»:

«Если рассмотреть динамику цен на первичном рынке жилья, то мы увидим, что период сдержанного роста сменился периодом ценового «ралли»: так, с 2020 года по 2023 год средняя цена за квадратный метр выросла с 70 тыс. рублей до 140 тыс. 371 рубля. <…> По мнению людей, не знакомых со строительным производством, такой бурный рост цен объясняется ростом цен на строительные материалы и на строительно-монтажные работы. Да, эти цены действительно выросли, но не в 2,2 раза, а в 1,5 раза. И не на 70 тыс. рублей в пересчете на квадратный метр, а всего на 20 тыс. рублей. Значит, эта версия неверна! Рост цен на жилье не связан с ростом цен на строительные материалы. Откуда же он тогда берется? Есть так называемая группа «прочих составляющих» цены квадратного метра. Так, стоимость этих «прочих составляющих», не связанная со стоимостью строительно-монтажных работ и строительных материалов, выросла в 3,7 раза, или на 52 тыс. рублей на квадратный метр. Вот, оказывается, где надо искать причины столь стремительного роста цен на жилье: в затратах, которые напрямую не связаны со строительно-монтажными работами и строительными материалами. Что интересно, в течение длительного периода эти «прочие затраты» находились на примерно одном уровне, но с 2018 – 2019 годов они начали безудержно расти.

Если посмотреть на квадратный метр с позиции затрат, то окажется, что новое российское жилье – это уже не «цемент и кирпич», а прежде всего затраты, не связанные со стоимостью строительно-монтажных работ и строительными ресурсами. 54% затрат – это так называемые «прочие затраты» и прибыль девелоперов. Еще 5 лет назад их доля была 32%, а 10 лет назад – 23%. И тогда, действительно, было справедливо утверждение, что наши дома построены из «цемента и кирпича», а сейчас доля строительных затрат, включая стоимость материалов, деталей и конструкций, снизилась с 45% до 27%».

Возникает вопрос, что же входит в эти «прочие составляющие цены» за квадратный метр? Как пояснил Евгений Высоцкий, это прибыль девелопера; прибыль лендлорда (владельца земельного участка); инженерные коммуникации; благоустройство и озеленение; затраты на ввод дома в эксплуатацию; затраты на рекламу; выплаты по кредитам.

Так вот, с 2018 года эти «прочие составляющие цены» выросли с 19 тыс. 49 рублей на квадратный метр до 71 тыс. 174 рублей в 2023 году.

«Почему так растут затраты, не связанные со стоимостью строительных материалов и строительно-монтажных работ? На этот вопрос у нас ответа нет, нет по вполне уважительным причинам. Дело в том, что мы все в течение многих лет шли по ложному следу: все эти годы шла информационная кампания, в ходе которой нам говорили о том, что цены на недвижимость растут из-за роста стоимости строительных материалов. Это не так! И мы это однозначно доказали», – заявил Евгений Высоцкий.

Как отметила, комментируя выступление докладчика, депутат ГД РФ Светлана Разворотнева, согласившись с «непрозрачностью затрат» как с одной из основных причин роста стоимости жилья, еще одной причиной этого роста является «перегретый» спрос на рынке:

«Льготная ипотека породила ажиотажный спрос. Буквально на прошлой неделе мы слушали доклад директора Акционерного общества «ДОМ.РФ», и там было чрезвычайно интересное выступление представителя Счетной палаты, который говорил о том, что каждый снижающийся процент ипотечного кредита на 1 – 2% повышает стоимость квадратного метра. То есть здесь мы имеем дело с ажиотажным спросом, который был порожден правительством. Поэтому сейчас вопрос подходов к ипотеке – один из самых обсуждаемых. К сожалению, есть случаи, когда люди брали по 5 льготных ипотек, по 20 льготных ипотек, и, собственно говоря, мы можем регулировать всё, что угодно, проверять прозрачность всего, что угодно, но когда есть спрос, а предложения недостаточно, стоимость будет расти».

Завершая свое выступление, Светлана Разворотнева еще раз подчеркнула, что «перегревала» экономику не строительная отрасль, а правительственная политика в плане выдачи ипотеки и государственная политика, которая была направлена на один способ удовлетворения жилищной потребности. Можешь ты или не можешь, уверен ты в доходах или нет, ты берешь ипотеку, и тут же присутствует мысль, что делать это надо быстрее, что она скоро кончится и надо успеть взять. Отсюда и ажиотажный спрос, спровоцировавший рост цен.

Сергей Ишков.

Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x