Льготную ипотеку многие российские семьи рассматривают как единственный способ улучшить жилищные условия. В новых правилах ипотеки с господдержкой, а также в ее плюсах и минусах «Московская правда» разбиралась вместе с экспертами.
В конце прошлого года власти продлили программу льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, немного изменив правила ее предоставления. Так, ставку по льготной ипотеке повысили до 8% (было 6 – 7%), но расширили доступ к программе за счет того, что включили в число потенциальных получателей льготной ипотеки семьи, в которых два ребенка не достигли 18-летия (ранее программой могли воспользоваться семьи, в которых дети родились после 2018 года).
Решение о продлении программы льготной ипотеки было принято на фоне резкого падения спроса на новостройки по всей стране, в том числе и в Москве. Так, по данным столичного управления Росреестра, в последние месяцы 2022 года темпы снижения продаж на первичном рынке составили 20 – 50% по сравнению с прошлым годом. Поэтому эксперты рынка недвижимости восприняли новость о продлении льготных ипотечных программ как позитивную.
«Это лучше в плане поддержки спроса, чем отмена льготной программы, на чем настаивали ЦБ и Минфин, но проблем застройщиков все равно не решит – они уже более полугода субсидируют ипотечные ставки почти до нуля, но продажи все равно оставляют желать лучшего», – отметил глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Между тем, по мнению аналитиков, для потенциальных покупателей нового жилья продление программы субсидированных ипотечных ставок имеет больше психологический, чем экономический эффект.
По данным Банка России, в III квартале 2022 года при средней ставке по ипотечным кредитам на новостройки в 10% средневзвешенная ставка составила 3,6%. Такое снижение произошло в том числе и за счет роста выдачи субсидированной ипотеки от застройщиков, ставки по которой достигали 0,01%. Однако в ЦБ считают, что такие низкие ставки – уловка девелоперов, которые «встраивают» недополученные проценты по кредитам в цену жилья. А это негативно сказывается как на состоянии рынка жилья в целом, так и на покупателях такого жилья и банках – участниках подобных ипотечных программ.
То есть получается, что цены на новостройки искусственно завышаются и люди приобретают переоцененное жилье, переплачивая порой больше, чем если бы воспользовались обычной ипотечной программой. Продать такое жилье на вторичном рынке даже за сумму покупки проблематично.
В связи с этим ЦБ РФ в конце прошлого года начал борьбу с искусственно заниженными околонулевыми ипотечными схемами и с 27 декабря прекратил прием заявок на ипотеку со ставкой менее 3%.
Между тем программа льготного кредитования уже сыграла злую шутку со всеми участниками рынка. Так, низкие ипотечные ставки в 2020 – 2021 годах спровоцировали резкий рост цен на жилье – в некоторых сегментах они выросли аж в два раза. В 2022 году на рынке новостроек рост, пусть и не такой большой, сохранился, а вот на рынке вторичного жилья, если ориентироваться на цены сделок, стал снижаться – продавцы в среднем делают реальным покупателям дисконт в 15 – 20%.
В итоге получается, что, взяв ипотечный кредит без льгот, можно купить квартиру на вторичном рынке и заплатить в итоге меньше, чем если по программе с господдержкой приобрести жилье в новостройке.
«Размер ежемесячного платежа в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене недвижимости меньше первоначальный взнос и нет проблем с ее перепродажей впоследствии. Поэтому люди голосуют за рыночные ипотечные ставки при нормальной цене жилья», – отмечают аналитики IRN.
А вот эксперт по недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский уверен, что программа льготной ипотеки всё равно будет пользоваться спросом.
– Программа будет востребована в любом случае, потому что без нее ставки по ипотеке на новостройки моментально отскочат к 10% годовых, что в текущих условиях будет для застройщиков приговором – продажи по Москве и так упали на 17%, а о том, как они просядут по таким ценам и с такой ставкой, говорить не приходится, поскольку очевидно, что рынок просто встанет, – говорит Алексей Кричевский. – И здесь нужно обратить внимание не только на то, что ставку по льготной ипотеке подняли, но и на два других момента. Во-первых, ЦБ окончательно запретил околонулевые ставки с резким ростом стоимости жилья, и минимальная ставка по льготной ипотеке теперь будет в районе 3% годовых. Во-вторых, регулятор жестко выступает против «микширования» льготной ипотеки с другими программами, к примеру, семейной или IT-ипотекой, то есть это будет только одна программа, и снижение ставки до 5 – 6% возможно только при заинтересованности банка и застройщика.
Кроме того, эксперт считает, что падение спроса на новостройки вынудит застройщиков предлагать всё большие скидки и снижать цены, а вывод на рынок новых ЖК может приостановиться, поскольку необходимо сначала продать то, что уже построено.
– Уже сейчас у девелоперов скопилось 66 миллионов квадратных метров непроданного жилья, что является абсолютным рекордом как в числовом выражении, так и в процентном – это 66% от всего возводимого и анонсированного жилья, – отмечает Алексей Кричевский. – Так что, если подытожить, льготная ипотека будет востребована в любом случае, но спрос на новостройки продолжит снижаться – платежеспособный пласт населения релоцировался, доходы людей падают, к тому же их съедает инфляция, а цены пока всё равно продолжают ползти вверх, пусть и не такими темпами, как в последние два года.
Общий же совет экспертов покупателям жилой недвижимости един: прежде чем определиться со способом приобретения жилья, стоит промониторить цены как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом ориентироваться не на цены, выставленные на сайтах по купле-продаже недвижимости, а на реальную стоимость, по которой продавцы готовы реализовать жилье. Затем, выбрав квартиру на первичном и вторичном рынке, нужно сравнить, сколько в итоге придется отдать за жилье с учетом льготных или коммерческих ипотечных ставок, и только после этого решать, нужно ли пользоваться льготной ипотекой.
Алёна Бодриенко.
Фото мобильного репортера / агентство «Москва»
