Об этом в ходе пресс-конференции в НСН заявил почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
По его словам, за второе полугодие прошлого года количество выдачи ипотеки сократилось в 1,5 раза: «Что такое в 1,5 раза? Это почти 40% от общего объема сделок. Мы потеряли чуть меньше половины рынка по объему совершаемых сделок, и это всего-навсего за полгода с момента отказа от льготной ипотеки, которая носила безадресный характер на все новостройки. Следует иметь в виду, что при этом сохранялась семейная ипотека, но еще не начали работать все меры, связанные с введением ипотечного стандарта. То есть мы видим, что Минфин уже отреагировал на статистику и аналитику четвертого квартала прошлого года, вернувшись к прежним ставкам мотивации банков (до 3% вернув ставку вознаграждения банкам за выдачу льготных ипотек и 3,5% – за выдачу на ИЖС). На самом деле Минфин, вводя вместе с Центробанком более жесткие стандарты выдачи ипотеки на новостройки, создает систему мотивации, которая, вынуждая банки исполнять стандарты, в то же время повышает их мотивацию с точки зрения увеличения размера их вознаграждения. С моей точки зрения, это очень логично, потому что иначе проседание было бы гораздо более существенным».
Как отметил Константин Апрелев, сейчас происходит изменение рынка новостроек, так как доля ипотеки на рынке новостроек существенно снизилась. По его словам, ситуацию отчасти спасает рост объема ввода ИЖС: «Мы все время говорим о стимулировании со стороны государства и Минстроя именно многоэтажного и многоквартирного жилья, но, между тем, при отсутствии такой колоссальной поддержки, мы видим постоянный прирост объемов внутри ИЖС. 58% от общего объема ввода – это ИЖС. То есть это почти 10-процентный рост. Если бы не было этого роста, то, я думаю, проседание по вводу нового жилья в эксплуатацию было бы совсем плачевным. При этом в отношении вот этих 58% доля стимулирующих программ со стороны государства крайне минимальна. Если бы она была выше, то результат был бы совершенно другим. Следует иметь в виду, что почти 70% нашего населения мечтает жить не в многоэтажных многоквартирных домах, а иметь собственное жилье. Понятно, что строительство собственного жилья очень тесно связано с комплексным развитием территорий, с развитием инфраструктуры, с развитием транспортных коммуникаций, с развитием более комфортного общественного транспорта».
По мнению Константина Апрелева, застройщикам, учитывая все эти изменения, придется «слезть с иглы» дешевых кредитов, существенно оптимизировать свой бизнес, повысив эффективность всех процессов в строительстве: «На мой взгляд, выиграют те застройщики, кто умеет управлять себестоимостью, кто умеет делать все быстро и качественно. Ну, естественно, это приведет к потерям кого-то из застройщиков и к потерям среди дольщиков».
Но у застройщиков, как отметил Константин Апрелев, есть инструменты, которые могут помочь им адаптироваться к новым непростым условиям: «Мы видим, что рынок меняется, меняется структура привлечения денежных средств. Так, во все большем объеме используется рассрочка (по крайней мере, на период строительства дома), что в принципе, с моей точки зрения, может привести к трансформации вообще законодательства в этой части. Вот эта модель, когда дольщик должен был внести 100% стоимости жилья на эскроу-счет с помощью в том числе и ипотеки, а потом сидеть и ждать, сейчас вот эта модель трансформируется в модель, когда дольщик, скажем, внес 10% и ждет, пока дом построится. На мой взгляд, рынок будет дрейфовать в эту сторону. Плюс рассрочка, связанная с продажей этого жилья, когда оно уже готово. Вот это тот тренд, в сторону которого при такой высокой ставке по ипотеке и при такой высокой ставке по кредитам будет двигаться рынок».
Еще одна участница пресс-конференции, застройщик, управляющий партнер девелоперской компании Айгуль Юсупова уточнила, что по итогам января 2025 года объем ипотечных сделок по сравнению с январем 2024 года снизился на 71% по количеству сделок и на 68% – по сумме: «Это достаточно серьезный показатель, и игнорировать эту тенденцию застройщики не могут. Структура спроса и структура продаж в наших проектах сильно изменилась. Объем льготной ипотеки в наших продажах по объектам в Москве в январе 2025 года составил всего 25%. Доля стандартной рыночной ипотеки под 30% годовых составила всего 3%. Еще 8% – это приобретение квартир за наличку, и 64% – это программы рассрочки, которые мы предлагаем нашим покупателям».
По ее мнению, если экономические условия не изменятся, то в ближайший год на рынке недвижимости в тренде будет рассрочка.
Сергей Ишков.
Коллаж «Московской правды»
