Риски возникновения ипотечного «пузыря» излишне драматизируются

Об этом заявил президент Ассоциации российских банков, академик РАН Гарегин Тосунян в ходе пресс-конференции в ОСН, посвященной анализу ситуации на рынке ипотечного кредитования в РФ.

Информационным поводом для проведения этой пресс-конференции послужило сообщение Национального рейтингового агентства о том, что на российском рынке ипотечного кредитования стали заметны признаки возникновения «пузыря». Их появление связано с продлением программы льготной ипотеки, низкими первоначальными взносами и одновременным снижением цен на жилье. Эксперты полагают, что в связи с этим возникает риск массовых отказов заемщиков платить по кредитам. Впоследствии ситуация может привести к дефолту и неплатежеспособности со стороны покупателей жилья.

По мнению президента Ассоциации российских банков, академика РАН Гарегина Тосуняна, излишняя драматизация в этом прогнозе очевидна:

«Потому что и объем выданных кредитов, и просрочка, и динамика этого сегмента рынка не говорят о том, что есть признаки «пузыря». Вероятность и возможность возникновения «пузыря» есть в каждом сегменте рынка кредитования, но, когда мы смотрим ту же задолженность, просрочку, мы видим, что в ипотечном сегменте она минимальна – 0,4%. Причем она снизилась в течение 2022 года с 0,5% до 0,4%. Для сравнения: по кредитным картам просрочка составляет около 14%; по потребительским кредитам – более 9%; по автокредитам – более 5%. При просрочке по ипотечным кредитам в 0,4%, мне кажется, не очень разумно говорить о возникновении «пузыря», тем более что объем этого рынка очень большой – 12,5 триллионов рублей. Причем он растет: так, в третьем квартале 2022 года количество выданных кредитов было 350 тысяч на сумму в 1,3 триллиона рублей. И каждый из этих показателей примерно на 100% превышает показатель предыдущего квартала. Эта динамика говорит о том, что этот сегмент рынка живой и, более того, он активно развивается. Если же говорить о снижении льготной ставки с 9% до 7%, то, если не стимулировать этот сегмент рынка, в том числе и через льготное кредитование, ну, тогда у нас вообще экономика встанет. Сейчас большой проблемой является состояние экономики вообще, и в этом смысле, конечно, с учетом тех негативных ожиданий, связанных с состоянием экономики, можно прогнозировать «пузыри» и кризисы в любом из сегментов. Но если абстрагироваться от этого состояния, то ипотечный сегмент рынка не самый драматичный и вызывающий опасения. А вызывает опасения сама экономика в целом, но это называется не «пузырем», а серьезным и глубоким кризисом».

По словам Гарегина Тосуняна, наибольшие риски на рынке ипотечного кредитования связаны с тенденцией сильного занижения размера первичного взноса:

«В последнее время значительно выросла доля тех, кто вносил гораздо более низкий первичный взнос. Вот это, действительно, несет в себе риски».

Еще один участник пресс-конференции — эксперт проекта «За права заемщиков» Общероссийского народного фронта Александра Пожарская в качестве негативного эффекта продления программ льготной ипотеки указала на рост цен на недвижимость:

«Получается так, что из-за роста цен на квадратные метры большого смысла в этих льготах нет. Если же говорить о возможности возникновения «пузыря», то, на наш взгляд, гораздо большую опасность представляют программы ипотеки от застройщиков с околонулевыми процентными ставками. Уже сейчас Центробанк эту проблему видит и ей занимается, ужесточая требования. (…) Околонулевые ставки, они ведь квазивыгодны, это квазильготы, потому что такая ставка позволяет застройщикам взять с банка цену за квадратный метр, гораздо большую. При этом все риски «зашиты» в стоимость квартиры. Центробанк собирается прикрывать эту «лавочку», потому что эта практика вводит потребителя в заблуждение».

Как отметил Гарегин Тосунян, подводя итоги обсуждению, главной опасностью и для рынка кредитования, и для экономики вообще является тревожная тенденция по сокращению доходов населения. Так, по его словам, только в третьем квартале 2022 года доходы населения упали на 3,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по прогнозам Министерства экономического развития, доходы населения должны были за 2022 год сократиться на 6,8%. Так что в такой ситуации некоторый оптимизм вселяет уже тот факт, что люди не проедают все деньги, а, идя на риски (ведь если они не смогут обслуживать ипотеку, квартира может быть взыскана кредитором), вкладываются в приобретение жилья.

Сергей Ишков.

Фото Ольги Давыдовой