Рынок недвижимости: единой стратегии нет

ипотека, кредит, дом, ключ. Фото с сайта www.33m2.ru

Рынок недвижимости лихорадит. Так, по словам главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, российский рынок недвижимости отреагировал на происходящие в мире изменения, сначала геополитические, а потом и экономические.

Как сообщила Виктория Кирюхина в ходе пресс-конференции в НСН, посвященной анализу ситуации на отечественном рынке недвижимости, на фоне падения курса рубля 24 февраля покупатели и продавцы взяли паузу, потому что никто не знал, как дальше действовать, как менять цены, покупать или продавать недвижимость.

«Эта пауза длилась до решения ЦБ РФ об увеличении ключевой ставки до 20% , после чего на рынке началось движение. В первую очередь, рынок отреагировал высоким спросом. Так, на нашем сайте мы отметили резкое увеличение количества просмотров: это явление отмечалось в сегменте новостроек, где до сих пор действует льготная ипотека. На вторичном рынке отмечался спрос также выше среднего где-то в 1,5 раза. Но «заградительные» ставки по ипотеке, которые сейчас по основным банкам превышают 20%, потенциально эту активность ограничат», — рассказала Виктория Кирюхина.

Она отметила, что и продавцы на вторичном рынке, и продавцы в сегменте новостроек сейчас стали гораздо активнее пересматривать стоимость:

«В первую очередь, это касается застройщиков. Если до 24 февраля стоимость ежедневно пересматривалась в отношении примерно 5 — 6% всех объектов на первичном рынке, то после снижения курса рубля эта доля выросла до 20%, а после решения ЦБ РФ цены стали пересматриваться ежедневно в отношении практически половины всех объектов на первичном рынке. При этом нельзя сказать, что есть какая-то единая стратегия: то есть одни застройщики повышают цены, а другие, наоборот, понижают. В результате в среднем по рынку мы наблюдаем последние 10 дней околонулевую динамику».

Таким образом, пока нельзя сказать о том, что девелоперы на фоне ажиотажного спроса массово перешли к поднятию цен. На вторичном рынке, как уточнила Виктория Кирюхина, динамика пока менее выражена:

«Если до 24 февраля пересмотр цен в среднем касался 2 — 4% объектов, то сейчас эта доля выросла примерно в 2 раза. Но и в сегменте новостроек, и во «вторичке» большинство продавцов пересматривают цены в пределах 3 — 4%. То есть пока нельзя сказать, что это какой-то существенный массовый пересмотр цен».

Если говорить о структуре спроса, то сейчас, по словам Виктории Кирюхиной, потенциальных покупателей больше интересует «первичка» (новостройки), так как на нее еще пока распространяется программа льготной ипотеки:

«Сейчас на рынке еще есть клиенты, которые успели получить одобрение ипотеки по ставке ниже 20%. Банки обозначили срок действия этих решений до 20-х чисел марта. То есть до сих пор есть шансы взять ипотеку по ставке 10 — 12%. Поэтому клиенты сейчас максимально активизировались и стремятся взять кредит на более выгодных условиях. Это же касается и вторичного рынка, где также еще пока есть возможность взять кредит по ранее одобренным ставкам, но всё-таки в сегменте новостроек действует также собственная программа застройщиков с банками. Хотя уже есть примеры, когда застройщики пересмотрели условия и повысили ставки по собственным программам».

В целом, по мнению Виктории Кирюхиной, можно констатировать, что ипотека становится всё менее доступной. Этот вывод поддержала и еще одна участница пресс-конференции — юрист Московского Общества защиты потребителей Юлия Швец:

«Уже ясно, что ипотека не будет доступна для основной массы граждан. Повышение ключевой ставки Центробанком неизбежно приведет к подорожанию ипотечных кредитов, хотя даже те ставки, которые были ранее, зачастую создавали проблемы для заемщиков. Они то какие-то каникулы просили, многие просили рефинансировать ипотечные кредиты, потому что людям было тяжело выплачивать даже те суммы, которые им предлагались ранее».

При этом, как отметил еще один участник пресс-конференции — вице-президент Российской Гильдии риелторов Константин Апрелев, «ожидается, что доходы населения будут еще сокращаться», а это не может не повлиять на уменьшение спроса. Поэтому, по его словам, любой рост рублевых цен сейчас будет краткосрочным, а долларовые цены снижаются уже сейчас. Единственное, что может предотвратить снижение рублевых цен, это высокая инфляция.

«Если темпы инфляции будут очень высокими (условно говоря, если мы будем видеть каждую неделю падение в пределах 10 — 30%), то в этой ситуации для рубля недвижимость может стать «тихой гаванью», — пояснил Апрелев.

Однако невзирая на все сложности текущего момента, «ипотечный кризис», аналогичный тому, который был в США в 2008 году, России, по мнению эксперта, точно не грозит, так как российский рынок жилья на сегодняшний день – это не рынок перепроизводства, на нем сохраняется стратегическая потребность в жилье. У нас, как показывает статистика, 30% семей живут по две семьи в одной квартире. То есть, потребность в жилье большая, и она вновь возникнет, как только улучшатся экономические условия. В Америке в 2008 году ипотечный кризис был вызван, прежде всего, перепроизводством жилья, когда люди покупали его в спекулятивных целях, а так как у нас перепроизводства нет и потенциальная потребность в жилье большая, через определенное время спрос должен восстановиться.

Сергей Ишков.

Фото с сайта 33m2.ru