Сдача жилья в аренду остается одним из самых популярных способов получения пассивного дохода. Насколько выгоден такой вид заработка и что нужно учесть до того, как сдавать квартиру, «Московская правда» узнала у экспертов.
Несколько важных советов для тех, кто сдает или собирается сдавать свое жилье, дал управляющий партнер консалтинговой группы «Частные Проекты» Егор Пугачёв.
- Проверьте потенциального арендатора
На предварительном этапе подготовки к сделке (особенно если речь идет о долгосрочной аренде) целесообразно провести некоторую проверку своего потенциального арендатора, хотя бы на базовом уровне.
Так, используя открытый сервис Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации, есть смысл проверить, есть ли у арендатора задолженности, которые находятся в стадии исполнения, или другие неисполненные судебные решения.
Кроме того, можно посмотреть сведения о наличии дел (как гражданских, так и административных/уголовных) с участием вашего арендатора на сайтах судов (районных и мировых судей) хотя бы по месту регистрации арендатора. На сайте судов в разделе «Судебное делопроизводство» доступен поиск по Ф. И. О. Далее, если дела найдутся, вы сможете в зависимости от их содержания (как минимум категорию, а как максимум – решение/приговор видно на сайте) сделать соответствующие выводы о целесообразности заключения договора.
- Пропишите в договоре все условия
Заранее продумайте, какие условия и ситуации стоит заранее предусмотреть и описать в договоре: сколько людей будет жить, с животными или без, порядок и последствия осуществления ремонта, если он потребуется, порядок пользования земельным участком (если речь идет о частном доме), частота посещений собственника и так далее.
Важно также закрепить в договоре, что арендатор обязан отслеживать на постоянной основе состояние жилого помещения и инженерных коммуникаций и в случае выявления любых неисправностей/повреждения/угроз возникновения аварии немедленно сообщать арендодателю.
- Позаботьтесь о ценных вещах
Быть правым по договору и защитить свои права реально (например, получить деньги) – это часто очень разные вещи. Поэтому необходимо, чтобы пункты договора были рабочими. Например, если у вас в квартире есть дорогое имущество, не поленитесь составить приложение к договору и акту приема-передачи с описью передаваемого имущества и его согласованной стоимостью и прямо укажите, что в случае повреждения и поломки имущества арендатор обязан выплатить эту указанную стоимость. Не стоит забывать и об обеспечительном платеже для таких случаев, чтобы деньги на эти нужды лежали у вас под рукой, а не пришлось искать арендатора по всей России и «бегать» за ним по судам и приставам.
Также следует помнить о необходимости доказывания при любых спорах. То есть если даже вы точно знаете, что арендатор похитил вашу вещь, одного факта, что он снимает у вас квартиру (особенно если вещь еще и не передавалась ему по акту), для суда будет недостаточно. Установка камер в квартире, конечно же, вряд ли кого-то устроит, но вот о наличии законно установленных камер в подъезде стоит подумать.
- Отразите в договоре приборы учета воды и электричества
Отдельное внимание нужно обратить на отражение в договоре и акте приема-передачи состояния приборов учета (счетчиков). Желательно зафиксировать конкретные модели и номера приборов учета, их показания, отразить, что на момент передачи квартиры они опломбированы и целостность пломб не нарушена. Во-первых, это влияет на доказывание размера оплаты коммунальных услуг, если их оплачивает арендатор. Но более важным является то, что в случае повреждения приборов учета или пломб на них у собственника могут возникнуть серьезные проблемы, так как в таком случае (особенно если вопросом не занялись незамедлительно) может ставиться вопрос о безучетном потреблении коммунальных ресурсов, а формулы расчетов в таких ситуациях во много раз превышают реальные нормативы потребления.
- Оставьте за собой право расторгнуть договор
Заключая договор, всегда имейте план, как вы сможете «выйти» из него, то есть отказаться от договора в одностороннем порядке, независимо от желания второй стороны. Обстоятельства бывают разные, от конфликтов с соседями до потребности в продаже квартиры, советуем всегда оставлять за собой право немотивированно отказаться от договора в короткий (но адекватный) срок.
– Следуя этим правилам, арендодатель может сэкономить и время, и деньги, и нервы, – резюмировал Егор Пугачёв.
Между тем доцент департамента экономической теории Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Дмитрий Морковкин напомнил, что сдача в аренду жилого помещения предполагает получение дохода, и, соответственно, физическому лицу, получившему прибыль, в соответствии с Налоговым кодексом РФ необходимо заплатить налоги, а именно НДФЛ в размере 13% (согласно подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ).
– Существенно уменьшить размер налога можно, если оформить самозанятость или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, – отмечает эксперт. – В случае с самозанятым ставка налога составит 4% от дохода, а для индивидуального предпринимателя, с применением упрощенной системы налогообложения, ставка налога будет 6% от полученного дохода (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). Но при этом предпринимателю нужно ежегодно платить фиксированный взнос. До 2023 года фиксированные взносы состояли из двух частей: на обязательное пенсионное страхование (ОПС) и обязательное медицинское страхование (ОМС), которые платили отдельно. С 2023 года такого разделения нет. Совокупный фиксированный взнос за 2023 год составляет 45 842 рубля при годовом доходе до 300 тысяч рублей и 45 842 рубля + 1% при доходе свыше 300 тысяч. Причем по взносам в 1% есть максимум – 257 061 руб. Итого максимальные взносы ИП: 45 842 + 257 061 = 302 903 руб. в год.
То есть вариант с ИП подходит тем, кто не имеет официального места работы и еще не получает пенсию. Если же человек уже набрал необходимый для начисления пенсии трудовой стаж (15 лет) и имеет, к примеру, полис ДМС, то, конечно, в этом случае выгоднее оформить самозанятость.
Кроме этого, нужно учитывать и то, что вам предстоят расходы на ремонт, как минимум каждые 3 – 5 лет, предупредил Дмитрий Морковкин.
Так что итоговый размер прибыли от сдачи жилья в аренду в долгосрочном периоде, с учетом неизбежных расходов, будет гораздо ниже ожидаемого.
– Современную ситуацию на российском рынке недвижимости можно охарактеризовать как застой с прогнозом дальнейшего снижения цен. И если локация объекта аренды неудачная, а предполагаемые денежные поступления от сдачи невелики, то из потенциального источника дохода данный объект может обернуться «неликвидным пассивом». В таких условиях целесообразно сопоставить потенциальную прибыль от сдачи в аренду жилья и от его продажи с вложением в альтернативные объекты инвестиций, например разместив на депозите, вложив в ценные бумаги или открыв небольшой бизнес, – считает эксперт. – В условиях политики импортозамещения и государственной поддержки субъектов МСП этот вариант может оказаться более выгодным.
В общем, получается, что сдавать жилье в аренду не так просто и не так выгодно, как кажется на первый взгляд. И подходить к этому вопросу стоит со всей серьезностью, чтобы доход в итоге не обернулся убытком. Так что, возможно, более надежным вариантом будет продать недвижимость, вложив полученные деньги в более доходное и менее хлопотное дело.
Алёна Бодриенко.
Фото Артура Новосильцева / агентство «Москва»
