Сдать квартиру и не разориться: что нужно учесть арендодателю

Сдача жилья в аренду остается одним из самых популярных способов получения пассивного дохода. Насколько выгоден такой вид заработка и что нужно учесть до того, как сдавать квартиру, «Московская правда» узнала у экспертов.

дома, недвижимость, город, весна,Фото Артура Новосильцева / агентство «Москва»

Несколько важных советов для тех, кто сдает или собирается сдавать свое жилье, дал управляющий партнер консалтинговой группы «Частные Проекты» Егор Пугачёв.

  1. Проверьте потенциального арендатора

На предварительном этапе подготовки к сделке (особенно если речь идет о долгосрочной аренде) целесообразно провести некоторую проверку своего потенциального арендатора, хотя бы на базовом уровне.

Так, используя открытый сервис Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации, есть смысл проверить, есть ли у арендатора задолженности, которые находятся в стадии исполнения, или другие неисполненные судебные решения.

Кроме того, можно посмотреть сведения о наличии дел (как гражданских, так и административных/уголовных) с участием вашего арендатора на сайтах судов (районных и мировых судей) хотя бы по месту регистрации арендатора. На сайте судов в разделе «Судебное делопроизводство» доступен поиск по Ф. И. О. Далее, если дела найдутся, вы сможете в зависимости от их содержания (как минимум категорию, а как максимум – решение/приговор видно на сайте) сделать соответствующие выводы о целесообразности заключения договора.

  1. Пропишите в договоре все условия

Заранее продумайте, какие условия и ситуации стоит заранее предусмотреть и описать в договоре: сколько людей будет жить, с животными или без, порядок и последствия осуществления ремонта, если он потребуется, порядок пользования земельным участком (если речь идет о частном доме), частота посещений собственника и так далее.

Важно также закрепить в договоре, что арендатор обязан отслеживать на постоянной основе состояние жилого помещения и инженерных коммуникаций и в случае выявления любых неисправностей/повреждения/угроз возникновения аварии немедленно сообщать арендодателю.

  1. Позаботьтесь о ценных вещах

Быть правым по договору и защитить свои права реально (например, получить деньги) – это часто очень разные вещи. Поэтому необходимо, чтобы пункты договора были рабочими. Например, если у вас в квартире есть дорогое имущество, не поленитесь составить приложение к договору и акту приема-передачи с описью передаваемого имущества и его согласованной стоимостью и прямо укажите, что в случае повреждения и поломки имущества арендатор обязан выплатить эту указанную стоимость. Не стоит забывать и об обеспечительном платеже для таких случаев, чтобы деньги на эти нужды лежали у вас под рукой, а не пришлось искать арендатора по всей России и «бегать» за ним по судам и приставам.

Также следует помнить о необходимости доказывания при любых спорах. То есть если даже вы точно знаете, что арендатор похитил вашу вещь, одного факта, что он снимает у вас квартиру (особенно если вещь еще и не передавалась ему по акту), для суда будет недостаточно. Установка камер в квартире, конечно же, вряд ли кого-то устроит, но вот о наличии законно установленных камер в подъезде стоит подумать.

  1. Отразите в договоре приборы учета воды и электричества

Отдельное внимание нужно обратить на отражение в договоре и акте приема-передачи состояния приборов учета (счетчиков). Желательно зафиксировать конкретные модели и номера приборов учета, их показания, отразить, что на момент передачи квартиры они опломбированы и целостность пломб не нарушена. Во-первых, это влияет на доказывание размера оплаты коммунальных услуг, если их оплачивает арендатор. Но более важным является то, что в случае повреждения приборов учета или пломб на них у собственника могут возникнуть серьезные проблемы, так как в таком случае (особенно если вопросом не занялись незамедлительно) может ставиться вопрос о безучетном потреблении коммунальных ресурсов, а формулы расчетов в таких ситуациях во много раз превышают реальные нормативы потребления.

  1. Оставьте за собой право расторгнуть договор

Заключая договор, всегда имейте план, как вы сможете «выйти» из него, то есть отказаться от договора в одностороннем порядке, независимо от желания второй стороны. Обстоятельства бывают разные, от конфликтов с соседями до потребности в продаже квартиры, советуем всегда оставлять за собой право немотивированно отказаться от договора в короткий (но адекватный) срок.

– Следуя этим правилам, арендодатель может сэкономить и время, и деньги, и нервы, – резюмировал Егор Пугачёв.

Между тем доцент департамента экономической теории Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Дмитрий Морковкин напомнил, что сдача в аренду жилого помещения предполагает получение дохода, и, соответственно, физическому лицу, получившему прибыль, в соответствии с Налоговым кодексом РФ необходимо заплатить налоги, а именно НДФЛ в размере 13% (согласно подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ).

– Существенно уменьшить размер налога можно, если оформить самозанятость или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, – отмечает эксперт. – В случае с самозанятым ставка налога составит 4% от дохода, а для индивидуального предпринимателя, с применением упрощенной системы налогообложения, ставка налога будет 6% от полученного дохода (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). Но при этом предпринимателю нужно ежегодно платить фиксированный взнос. До 2023 года фиксированные взносы состояли из двух частей: на обязательное пенсионное страхование (ОПС) и обязательное медицинское страхование (ОМС), которые платили отдельно. С 2023 года такого разделения нет. Совокупный фиксированный взнос за 2023 год составляет 45 842 рубля при годовом доходе до 300 тысяч рублей и 45 842 рубля + 1% при доходе свыше 300 тысяч. Причем по взносам в 1% есть максимум – 257 061 руб. Итого максимальные взносы ИП: 45 842 + 257 061 = 302 903 руб. в год.

То есть вариант с ИП подходит тем, кто не имеет официального места работы и еще не получает пенсию. Если же человек уже набрал необходимый для начисления пенсии трудовой стаж (15 лет) и имеет, к примеру, полис ДМС, то, конечно, в этом случае выгоднее оформить самозанятость.

Кроме этого, нужно учитывать и то, что вам предстоят расходы на ремонт, как минимум каждые 3 – 5 лет, предупредил Дмитрий Морковкин.

Так что итоговый размер прибыли от сдачи жилья в аренду в долгосрочном периоде, с учетом неизбежных расходов, будет гораздо ниже ожидаемого.

– Современную ситуацию на российском рынке недвижимости можно охарактеризовать как застой с прогнозом дальнейшего снижения цен. И если локация объекта аренды неудачная, а предполагаемые денежные поступления от сдачи невелики, то из потенциального источника дохода данный объект может обернуться «неликвидным пассивом». В таких условиях целесообразно сопоставить потенциальную прибыль от сдачи в аренду жилья и от его продажи с вложением в альтернативные объекты инвестиций, например разместив на депозите, вложив в ценные бумаги или открыв небольшой бизнес, – считает эксперт. – В условиях политики импортозамещения и государственной поддержки субъектов МСП этот вариант может оказаться более выгодным.

В общем, получается, что сдавать жилье в аренду не так просто и не так выгодно, как кажется на первый взгляд. И подходить к этому вопросу стоит со всей серьезностью, чтобы доход в итоге не обернулся убытком. Так что, возможно, более надежным вариантом будет продать недвижимость, вложив полученные деньги в более доходное и менее хлопотное дело.

Алёна Бодриенко.

Фото Артура Новосильцева / агентство «Москва»

дома, недвижимость, город, весна,Фото Артура Новосильцева / агентство «Москва»
Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x