Рынок жилья в состоянии «определенной неопределенности»

стоимость жилья в новостройках ТиНАО

«Определенная неопределенность» на фоне существенного снижения — так охарактеризовал актуальное состояние российского рынка жилой недвижимости вице-президент Российской Гильдии риелторов Константин Апрелев в ходе пресс-конференции в НСН, посвященной поиску ответов на вопрос, почему россияне перестают брать ипотечные кредиты.

Как пояснил Константин Апрелев, в настоящее время драйвером рынка недвижимости является ипотека, и из-за того, что она у нас по-прежнему менее доступна, чем ранее, сохраняется тренд рынка на существенное снижение. Два других драйвера, определяющих текущее состояние рынка, по словам Константина Апрелева, — это снижение доходов населения и сокращение объемов экономики.

«Играют роль и тревожные ожидания населения, которые связаны, скажем так, с определенной неопределенностью, связанной с тем, что происходит. Потому что, в любом случае, сокращаются рабочие места, снижаются зарплаты. И если до мая этот тренд явно не прослеживался на рынке в коррекции цен предложения, в виде коррекции реального спроса, то с мая рынок реально очень существенно «накрыло», причем, очень интересно, что первым отреагировал рынок найма, аренды, поскольку он более мобильный. Мы увидели, что люди начали пытаться хоть как-то защитить себя от снижения собственных доходов: значительная часть населения начала думать о том, как уменьшить свои потребности в жилье, а излишки жилья вывести на рынок, сдать на рынок. В результате мы увидели от 3-х до 5-кратного роста объема предложений. Рынок арендного жилья более мобильный, менее зависит от накоплений населения, а более зависит от текущих доходов. Поэтому он и отреагировал гораздо быстрее: на сегодняшний день цены предложения уже снижены в среднем на 15 — 20%; объемы предложения большие, а количество сделок увеличилось. А на рынке жилья (уже не арендного) мы видим тоже существенное снижение спроса, которое объясняется тем, что он в последние годы набирал объемы за счет дешевой ипотеки. Так, за пандемию объем совершаемых сделок вырос в 2 раза, и произошло это исключительно за счет дешевой ипотеки».

Как уточнил Константин Апрелев, картина начала существенно меняться в апреле — мае этого года:

«Банки очень «аккуратно» дают статистику, но даже по их данным, по отношению к апрелю в мае объем выдаваемой ипотеки сократился на 30%; по отношению к марту в апреле объем выдаваемой ипотеки тоже сократился на 30%. А если посчитать реальную коррекцию от года к году и, например, сравнить 2021 и 2022 годы, мы получим сокращение объемов в 70 — 80%. А это уже показатель очень серьезный! Причем, если посмотреть на регионы, где объемы ипотеки были больше, то там эта картина еще хуже».

Вполне понятно, что существенное сокращение объемов ипотечного кредитования неизбежно приведет к снижению объемов жилищного строительства, хотя и до этого, до весны 2022 года, как напомнил Константин Апрелев, в России было более 200 достаточно крупных городов, где новое жилье не строилось:

«Это объяснялось тем, что себестоимость строительства жилья была выше, чем платежеспособный спрос населения, даже с тогда еще относительно дешевой ипотекой».

С учетом того, что сейчас цены ушли вверх, а доходы населения не выросли, эксперты прогнозируют дальнейшее снижение спроса на жилую недвижимость.

Как дополнила еще одна участница пресс-конференции — эксперт «Циан. Аналитика» Елена Лапшина, в марте по России было оформлено около 160 тысяч ипотечных сделок, в апреле – уже 50 тысяч (то есть это «минус» 70% сразу!). В мае ипотечных сделок было порядка 30 тысяч — это еще «минус» 30 — 35%.

«И по всей вероятности, в июне восстановления рынка ожидать не стоит. Может быть всё-таки отложенный спрос сыграет немного свою роль, но каких-то масштабных взлетов ожидать точно не стоит», — заявила Елена Лапшина.

Между тем, как напомнила эксперт фонда «За права заемщиков» Александра Пожарская, также принявшая участие в обсуждении, спад выдачи ипотечных кредитов начался даже не в этом году:

«В марте 2021 года Банк России взял курс на увеличение ключевой ставки, но, несмотря на это, выдача ипотечных кредитов весь год активно росла. Это было обусловлено и программой льготной ипотеки, и различными программами, которые предлагали сами девелоперы. Но в декабре 2021 года, несмотря на сезонное увеличение доходов, мы уже увидели спад выдачи ипотечных кредитов. В начале 2022 года эта тенденция продолжала укрепляться, и после увеличения ключевой ставки регулятором в марте (до 20% — прим. автора) отразилась на поведении заемщиков: значительная их часть, уже получив одобрение на сделку, отказались от ипотеки и от покупки квартиры, поскольку опасались предстоящего дефолта».

Сейчас, по оценкам всех экспертов, принявших участие в обсуждении, падение спроса на ипотечные кредиты колоссальное, и, наверное, рынок, как-то попытается это компенсировать, потому что ипотека – это серьезный актив для банков, серьезная статья их доходов. Но, как говорится в известном анекдоте, «неприятный осадочек всё-таки останется»…

Сергей Ишков.

Фото мобильного репортера / Агентство «Москва»

Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x